의정부지방법원 2025타경64759. 고양시 일산서구 덕이동 유진주택 101동 301호, 전용 51.25㎡ 다세대주택입니다. 감정가 190,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 65,170,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준이라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다.
임차인 서가인은 2022년 3월 16일 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2022년 3월 22일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 4월 8일입니다. 임차보증금은 183,700,000원이며 2024년 4월 15일 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1019-5 유진주택 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.25㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.01.22. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 208,423,612원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심 인수권리
등기부상 2015년 농협은행 근저당권은 2020년 2월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 11월 14일 강제경매개시결정입니다. 반면 서가인의 주택임차권은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 기초로 하므로 대항력이 있습니다. 매각으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 낙찰자가 부담합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서가인 | 건물 전부 · 주거 | 183,700,000원 | 2022.04.08 / 2022.03.22 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 면적 51.25㎡의 확인된 거래는 두 건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 130,000,000원, 과거 거래는 2021년 8월 169,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 130,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -23.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.25㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 51.25㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.25㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최저가만 놓으면 최근 시세의 50.1%이지만 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 현재 회차 실질취득 185,273,060원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 130,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 “65,170,000원이니 시세보다 싸다”는 판단은 틀립니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 서가인 보증금 | 183,700,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 208,423,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 183,700,000원 중 63,596,940원이 배당되고 부족분 120,103,060원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수액 증가가 더 중요
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 120,103,060원 | 185,273,060원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 139,302,142원 | 184,921,142원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 152,741,500원 | 184,674,799원 |
낙찰가는 65,170,000원에서 45,619,000원, 다시 31,933,299원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 120,103,060원에서 139,302,142원, 152,741,500원으로 커집니다. 결국 실질 부담은 각 회차 모두 약 1.85억원 부근입니다. 이것이 대항력 인수형에서 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 백송고등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·소규모 공장 및 창고가 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 건물 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 806,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 유진골든스위트101동102동103동은 19세대, 사용승인일은 2015.05.21이며 확인된 동일면적 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선. 서가인의 보증금 183,700,000원 중 배당 후 남는 금액을 매수인이 부담한다는 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 65,170,000원이 아니라 185,273,060원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰돼도 인수액이 증가해 실질 부담이 약 1.85억원 부근에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 130,000,000원이고 추세는 -23.1%입니다. 과거 169,000,000원 거래를 중심으로 가격을 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 명도·임차권 처리. 임차권등기와 실제 점유·보증금 반환 관계를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 34%”보다 “보증금 1.837억”이 먼저다
이 사건의 숫자 중 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가 65,170,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 183,700,000원입니다. 현재 예상배당을 반영하면 매수인이 120,103,060원을 인수해 실질취득은 185,273,060원이 되고, 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 총 부담은 약 1.85억원에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 130,000,000원이고, 거래 추세는 -23.1%입니다. 다세대·19세대 규모·3회 유찰까지 겹친 상황에서 실질취득이 최근 시세를 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 돼 싸진 물건”이 아니라, “유찰돼도 대항력 보증금 때문에 실질가격이 거의 고정되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
