광주지방법원 2025타경7692. 광주광역시 광산구 송정동 782-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 재활원으로서 사무실·상담실·재활실 등으로 이용 중이고, 일반철골구조 기타지붕 3층 건물입니다. 소유자는 김경미이며, 말소기준은 2020.03.03. 설정된 서방새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 이후의 서방새마을금고 근저당 275,000,000원, 최연심 근저당 145,000,000원, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사에서 ‘발달코칭 협동조합 꿈을 그리다,이상미’가 2020.01.14. 전입한 것으로 확인됐습니다. 이는 말소기준권리인 2020.03.03. 서방새마을금고 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 70,000,000원, 월차임은 2,800,000원이며 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없습니다. 배당으로 보증금을 회수하는 구조가 아니라 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7692 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 782-2 · 광산로67번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 재활원 · 사무실·상담실·재활실 등 |
| 토지 | 132.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 3층 · 2020.02.26. 사용승인 |
| 소유자 | 김경미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 634,979,000원 / 634,979,000원 (신건) |
| 청구액 | 330,569,843원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2020.03.03. 서방새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 275,000,000원과 2020.05.15. 최연심 근저당 145,000,000원, 2023.07.13. 국세 압류 및 2025.12.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2020.10.27. 광산구 압류는 2020.11.30. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계
| 임차인 / 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 발달코칭 협동조합 꿈을 그리다,이상미 | 전부 · 사무실 | 2020.01.14 | 70,000,000원 | 2,800,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 70,000,000원 인수 |
| 주식회사 좋은건설,김용학 | 알수없음 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 등기상 인수 없음 |
실제 조사된 임차·점유자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 두 건을 각각 별도의 점유관계로 봅니다. 첫 번째 임차인은 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 두 번째 ‘주식회사 좋은건설,김용학’은 2022.07.08. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 번째 점유자의 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서상 점유·임대차 조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격을 볼 때는 ‘634,979,000원’이 아니라 ‘704,979,000원’
현재 회차 최저매각가는 634,979,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 70,000,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 회차 기준 실질취득 부담은 704,979,000원입니다. 이 사건은 임차보증금 70,000,000원이 낙찰가 634,979,000원보다 작기 때문에 ‘낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총액이 보증금에 고정되는’ 유형은 아닙니다. 제공된 각 회차 계산에서도 인수액은 70,000,000원으로 동일합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 634,979,000원 | 70,000,000원 | 704,979,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 507,983,200원 | 70,000,000원 | 577,983,200원 | 75,496,632원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 406,386,560원 | 70,000,000원 | 476,386,560원 | 176,077,306원 |
④ 예상배당표 (매각가 634,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,749,790원 |
| 인수 · 발달코칭 협동조합 꿈을 그리다,이상미 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 서방새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 서방새마을금고 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 최연심 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,229,210원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 576,000,000원이 전액 배당되고 50,229,210원이 소유자에게 남는 계산입니다. 대항력 임차보증금 70,000,000원은 배당액 0원으로 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 재활원으로서 사무실, 상담실, 재활실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 송정중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택 및 주상복합용부동산으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 3층, 층고 약 13m 내외이며 2020.02.26. 사용승인됐습니다. 현상 및 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 132.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 911,400원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 층별 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 신건 최저가 634,979,000원에 대항력 임차보증금 70,000,000원을 더한 704,979,000원을 현재 회차의 자금부담으로 보세요.
- 임차보증금 인수 재확인. 발달코칭 협동조합 꿈을 그리다,이상미의 전입일 2020.01.14., 보증금 70,000,000원, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 두 번째 점유관계 확인. 주식회사 좋은건설,김용학은 대항력이 없지만 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았으므로 현황 및 명도관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·면적 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며 공부상 면적과 현황 면적이 다르므로 현장 상태와 매각범위를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 현재 이용은 재활원이고 토지는 일반상업지역입니다. 낙찰 후 계획한 용도로 사용할 수 있는지 건축물대장과 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료 없이 감정가 또는 유찰률만으로 적정가를 판단하지 말고 인근 유사 토지·건물 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 보증금은 남는다”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 2020.01.14. 전입한 대항력 임차인의 70,000,000원 보증금은 정리되지 않습니다. 따라서 신건 최저매각가 634,979,000원을 보고 접근할 것이 아니라 현재 회차 실질취득 704,979,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 금액이 시장가격 대비 유리하다고 단정할 근거도 없습니다. 여기에 제시외 건물 포함, 층별 현황면적 차이, 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유관계까지 확인할 사항이 남습니다. 등기권리는 비교적 명확하지만 임차인 인수와 가격 검증이 필요한 사건입니다.
