광주지방법원 2025타경7791. 광주광역시 서구 화정동 현대아파트 101동 1층 107호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 슬래브지붕 14층 건물 중 1층에 위치합니다. 현재 등기상 공유자는 권다미·권용근·권용익·권용호로 각 4분의 1 지분입니다. 경매의 말소기준권리는 2012.10.26. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 356,000,000원이고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 것은 가격 차이입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 157,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 평균은 135,675,000원입니다. 최저가가 최근 평균보다 21,325,000원 높고, 최신 2026.03 거래 141,000,000원보다도 16,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 매력이 있다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7791 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 859-1 현대아파트 101동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일평형 60.0㎡ · 철근콘크리트 슬래브지붕 14층 중 1층 |
| 공유자 | 권다미 · 권용근 · 권용익 · 권용호 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 80,861,114원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2012.10.26. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 356,000,000원이며, 2025.12.12. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기부에는 2012년 근저당 설정 당시 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항도 부기돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 15.7% 높다
현대(859-1)는 597세대, 사용승인일은 1987.09.11.입니다. 동일 평형 60.0㎡의 최근 거래 12건 평균은 135,675,000원이며, 신건 최저가 157,000,000원은 그 평균의 115.7%입니다. 최신 거래는 2026.03의 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.0㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 13 | 145,600,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 1 | 118,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 135,675,000원 |
거래 범위는 105,000,000원~160,000,000원입니다. 특히 이 경매물건과 같은 1층 거래도 105,000,000원, 118,500,000원, 120,000,000원, 128,000,000원으로 확인됩니다. 반면 현재 최저가는 157,000,000원입니다. 층 조건까지 함께 보면 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 356,000,000원 | 154,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
157,000,000원 매각 가정 시 한국주택금융공사에 154,002,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 201,998,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아지고 인수는 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 201,998,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 232,958,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 257,726,720원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰될수록 권리부담이 커지는 구조가 아니라, 순수하게 취득가격이 낮아지는 구조입니다. 1회 유찰 가격 125,600,000원은 최근 12개월 평균 135,675,000원보다 낮아지는 구간이고, 2회 유찰 가격은 100,480,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 염주체육관 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어진 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 토지는 남측 왕복6차선, 서측 왕복4차선, 북측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,357,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 14층 건물 중 1층 107호이며, 일반 급·배수설비, 소화전, 화재탐지·경보설비, 난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 597세대 단지이고 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인되지만, 거래가는 105,000,000원~160,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 115.7%입니다. 시세보다 저렴한 물건으로 판단하지 마세요.
- 1층 가격 확인. 최근 동일 평형 1층 거래는 105,000,000원, 118,500,000원, 120,000,000원, 128,000,000원이 확인됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2012년 한국주택금융공사 관련 금지사항 부기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2012년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 가격 157,000,000원은 최근 12개월 평균 135,675,000원의 115.7%이고 최신 거래 141,000,000원도 웃돕니다. 더구나 동일 평형 1층 실거래는 최근 105,000,000원~128,000,000원 구간에서도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 유찰 후 어느 가격에서 진입하느냐입니다.
