의정부지방법원 2025타경64774. 파주시 야당동 운정팰리스 102동 2층 202호, 전용 56.74㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 이병현은 2021년 7월 23일 매매를 원인으로 거래가 145,000,000원에 취득했고, 이보다 앞선 2021년 5월 21일 임차인 신수희가 전입·점유를 시작했습니다. 신수희의 보증금은 193,000,000원, 확정일자는 2021년 4월 26일입니다. 말소기준인 2022년 9월 19일 국민건강보험공단 압류보다 전입이 빠르므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
여기서 본건의 핵심 변수가 등장합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 신수희의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026년 5월 21일자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 신수희 임차권에 한해서는 원래 계산상 남는 100,532,260원의 인수 위험을 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 2층 202호 · 도로명 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 56.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.01.20 · 운정팰리스101동102동 · 15세대 |
| 소유자 | 이병현 · 2021.07.23 매매 · 거래가 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 구조를 바꾼다
말소기준은 2022.09.19 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 신수희의 전입·점유입니다. 임대차계약일은 2021.04.25, 확정일자는 2021.04.26, 전입·점유는 2021.05.21이며, 2023.06.20 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 193,000,000원 | 2021.05.21 | 2021.04.26 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 | HUG 양도 후 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서에 양도 전 주택임차권자가 신수희라고 기재된 신청채권자입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 61.8%는 ‘현재 시세’가 아니라 과거 실거래 대비
운정팰리스101동102동 전용 56.74㎡로 확인되는 거래는 7건이며, 모두 2021.08~2021.11 거래입니다. 평균은 153,000,000원, 최저 147,000,000원, 최고이자 최신 거래는 2021.11의 180,000,000원입니다. 현재 최저가 94,570,000원은 이 7건 평균의 61.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 94,570,000원이므로, 확인된 7건 평균 153,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021년에 집중돼 있어 이를 곧바로 2026년 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이미 5회 유찰됐고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회로 집계돼 있어 실제 시장의 환금성과 현장 가격 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 신수희 보증금 | 193,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신수희 보증금의 부족분은 100,532,260원으로 산정됩니다. 다만 2026.05.21 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차인의 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 있으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 100,532,260원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 75,656,000원 | 119,105,808원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 60,524,800원 | 133,964,646원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택과 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 운정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2017.01.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방설비가 있고, 승강기설비는 기준시점 현재 운행 중단 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며 공시지가는 948,500원/㎡, 토지면적은 1,011.0㎡입니다.
- 규제. 소로2류에 저촉되고 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 운정팰리스101동102동은 15세대 규모이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 인수조건변경확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 신수희 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 실제 임차인은 신수희 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보고 보증금 193,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 확약 없을 때의 구조도 이해. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 100,532,260원입니다. 확약 확인이 빠지면 최저가 94,570,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인 가능한 동일 면적 거래 7건은 2021.08~2021.11 거래입니다. 2026년 입찰가격 상한은 현장 중개사례·최근 매물·실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정평가 기준 승강기 운행 중단 상태가 기재되어 있으므로 정상화 여부와 관련 비용을 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격 외에 건물 관리상태·수요·명도·주변 다세대 환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 최저가 94,570,000원만 보고 보면 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 신수희의 전입은 2021.05.21로 말소기준 2022.09.19보다 빠르고 보증금은 193,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 100,532,260원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 2026.05.21 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 94,570,000원입니다. 과거 7건 실거래 평균 153,000,000원 대비 61.8%지만, 그 거래는 모두 2021년입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 시 해소, 가격은 최신 시세 재검증”입니다. 5회 유찰과 15세대 규모, 승강기 운행 중단 상태까지 감안하면 확약서 원문 확인과 현장 환금성 검증이 입찰가보다 먼저입니다.
