의정부지방법원 2025타경64775. 파주시 야당동 그린하우스 비동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택 단위세대입니다. 소유자 박재우는 2021.05.31 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 235,000,000원입니다. 등기상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.02.25 서민금융진흥원 가압류 14,850,972원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다. 최지선의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021.05.18이고 점유개시는 2021.05.28입니다. 따라서 말소기준인 2022.02.25보다 선행해 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 보증금은 235,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 482-2 그린하우스 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 박재우 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (감정가의 70%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 그린하우스A,B동 · 15세대 · 2017.02.16 사용승인 |
| 대상 면적 | 60.12㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 끊었다
말소기준보다 앞선 최지선의 전입·확정일자 때문에 이 사건은 원래 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가 173,600,000원 가정 시 배당모형은 집행비용 3,230,400원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 항목에 170,369,600원을 배당하고, 보증금 중 64,630,400원을 미배당으로 계산합니다.
하지만 이 룰상 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약으로 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 최지선 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이번 사건의 실질취득 비교 기준은 보증금 235,000,000원이 아니라 현재 최저매각가 173,600,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.18 | 2021.05.18 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
③ 가격 비교 — 66.8%는 ‘현재 시세 할인율’이 아니다
그린하우스A,B동의 비교 가능한 실거래 표본은 2021.12 1건이며, 전용 62.11㎡·3층이 260,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건의 대상 면적은 60.12㎡이고, 최저매각가 173,600,000원은 이 거래가의 66.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 62.11㎡ | 3 | 260,000,000원 |
다만 이 표본은 2021.12 한 건뿐입니다. 따라서 173,600,000원이 260,000,000원보다 낮다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 “현재 시세보다 33.2% 싸다”는 의미로 확대하면 안 됩니다. 특히 15세대 규모의 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회, 표시된 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 회차 자체가 이미 4회 유찰 상태인 만큼, 가격 할인폭에는 환금성·수요 부족이 일부 반영됐을 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 최지선 보증금 | 235,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,850,972원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 최지선 보증금에서 64,630,400원이 미배당되는 것으로 계산하지만, 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약 때문에 그 금액을 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 즉 룰상 미배당 64,630,400원 · 실질 인수 0원입니다.
⑤ 회차별 ‘확약 전’ 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 64,630,400원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 138,880,000원 | 98,864,320원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 111,104,000원 | 126,251,456원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 대항력 임차인 인수 부담이 커지는 구조였습니다. 하지만 이번 확약은 최지선의 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 내용이므로, 각 회차의 룰상 인수액과 별개로 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대로 이용중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 주위환경. 운정중학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 지목은 대, 토지면적은 1,053.0㎡입니다. 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하는 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 그린하우스A,B동은 15세대이며 표시된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09 제출 확약서의 채권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 본 분석상 실제 임차인은 최지선 1명입니다. 현장 점유자와 전입세대 열람을 다시 대조해 확약 밖 점유자가 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당과 인수를 분리. 배당모형의 64,630,400원 미배당은 확약 전 룰상 수치입니다. 이를 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다.
- 가격은 최신 현장 시세 재확인. 실거래 비교표본이 2021.12 1건뿐이므로 173,600,000원이 현재 시장에서도 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대이고 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 매도 시 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못하고 건축물대장 현황도를 참고한 것으로 기재돼 있습니다.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.09.01로 기재돼 있으므로 실제 진행·변경·취하 여부는 법원 원본 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 지금은 확약으로 해소”
이 사건은 권리분석의 결론이 확약서 한 장으로 크게 바뀌는 사례입니다. 최지선은 2021.05.18 전입·확정일자를 갖춘 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이고, 말소기준인 2022.02.25 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 현재 배당모형만 보면 64,630,400원의 보증금 부족분이 남아 원래라면 매수인 승계 위험을 경계해야 합니다.
그러나 채권양수인 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득 기준은 현재 최저가 173,600,000원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 173,600,000원은 2021.12 실거래 260,000,000원의 66.8%지만, 비교 거래가 1건뿐이고 현재까지의 가격 추세를 판단할 자료도 충분하지 않습니다. 여기에 15세대 소규모 다세대, 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 최신 시세 재확인 전까지 보수적으로 평가”입니다.
