69,090,000원
의정부지방법원 2025타경64794. 고양시 일산동구 사리현동 삼성벨라지오빌 107동 302호, 전용 58.65㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 한경준은 2022.10.11. 이 주택을 157,000,000원에 취득했고, 임차인 정권은 그보다 앞선 2022.07.29. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.02.23. 주식회사페이플러스의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 설정됐으므로, 임차인의 대항력 기준일이 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 확약서가 없었다면 단순히 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 “69,090,000원에 취득한다”고 볼 수 없습니다. 현재 회차 배당안에서는 임차보증금 중 67,446,380원만 배당되고 89,553,620원이 남아, 그 잔액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 2026.04.24. 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 631-3 삼성벨라지오빌 제107동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 성현로482번길 71-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.65㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2012.11.06 |
| 소유자 | 한경준 (2022.10.11. 거래가 157,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 해소했다
말소기준권리는 2023.02.23. 접수된 주식회사페이플러스 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 부천시·포천시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 보면 임차권등기는 말소기준권리 뒤인 2024.08.05. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기 접수일이 아니라 2022.07.29. 전입·점유입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 정권은 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 채권승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정권 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 157,000,000원 | 전입·점유 2022.07.29 확정일자 2022.06.13 | 배당요구 2024.08.05 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 | 우선변제 있음 확정일자·배당요구 | HUG 채권양수 추가 임차인 아님 | 실질 0원* 확약 전 89,553,620원 |
주택도시보증공사의 청구금액 157,000,000원은 정권의 임차보증금채권을 양수한 데 따른 동일 채권입니다. 정권 보증금 157,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 157,000,000원을 서로 다른 채권처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 44.0%지만, 거래 표본은 2022년 1건
동일 건물·동일 면적의 확인 거래는 2022.10. 3층 전용 58.65㎡ 157,000,000원 한 건입니다. 확약서 효력을 전제로 한 실질취득 69,090,000원은 이 거래금액의 44.0%입니다.
| 거래월 | 단지 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.10 | 삼성벨라지오빌107동 | 58.65㎡ | 3층 | 157,000,000원 |
가격 차이는 크지만, 이 수치를 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다. 확인된 거래가 2022.10 한 건뿐이고, 건물 전체도 8세대인 소규모 다세대입니다. 감정가 141,000,000원과 실질취득 69,090,000원의 차이는 분명하지만, 현재 매매가와 매수 수요는 별도 현장조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 1. 정권 보증금채권 주택도시보증공사 양수 | 157,000,000원 | 67,446,380원 | 규칙상 부족분 89,553,620원 확약 후 실질 인수 0원* |
| 2. 페이플러스 근저당 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 표기 | 157,000,000원 | 0원 | 정권 보증금채권 양수분과 중복 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
부천시·포천시·국의 압류 3건 중 당해세가 확인되면 선순위로 차감돼 실제 임차보증금 배당액이 줄어들 수 있습니다. 다만 2026.04.24. 확약은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기한다는 내용이므로, 해당 확약의 효력이 확인되는 경우 매수인 인수는 실질 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 벽제초등학교 서측 근거리에 위치하며, 인근에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접하며, 토지는 평탄한 부정형의 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 하는 주택용 토지거래허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2012.11.06이고 기본 급배수설비와 승강기설비가 있습니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 2022.10 한 건뿐이며, 현재까지 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.24. 확약서의 제출 주체, 포기 대상 채권, 임차권등기 말소 동의 범위를 법원 기록에서 직접 대조하세요.
- 채권양수 관계 확인. 정권의 보증금채권과 주택도시보증공사의 신청채권은 동일 채권의 승계 관계이므로 이중 합산하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 압류세액 확인. 부천시·포천시·국 압류 3건의 세목과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래는 2022.10 한 건뿐입니다. 인근 유사 다세대 매물과 최근 거래를 별도로 대조하세요.
- 환금성 검증. 8세대 소규모 건물·3회 유찰 물건이므로 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “69,090,000원 취득”은 확약서가 완성한다
이 물건은 본래 보증금 157,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 현재 회차에서 미배당 89,553,620원을 매수인이 인수할 수 있는 물건입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.24. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 해당 서류의 효력과 적용 범위를 원본으로 확인하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 69,090,000원입니다. 이는 확인 거래 157,000,000원의 44.0%이지만, 비교 거래가 2022년 한 건이고 전체 8세대에 불과하다는 점은 가격 평가의 한계입니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 합격, 가격은 할인 폭보다 현재 환금성 검증이 우선인 사건입니다.
* 실질 인수 0원은 2026.04.24. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 전 배당 계산상 미배당 보증금은 89,553,620원입니다.
