의정부지방법원 2025타경64796. 파주시 파주읍 봉서리 434-6, 3동 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 구본원이며, 2022.06.30. 매매를 원인으로 2022.07.11. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 하락이 아니라 2024.07.05. 등기된 고길병의 주택임차권입니다. 임차보증금은 165,000,000원, 주민등록과 점유개시는 2022.06.30., 확정일자는 2022.06.02.로 확인됩니다.
경매개시결정은 2025.11.19. 접수됐으므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 일반적인 권리순서만 적용하면 현재 최저가 49,390,000원에서 집행비용 1,289,020원을 제외한 48,100,980원이 우선변제되고, 잔여 보증금 116,899,020원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 신청채권자이자 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.04.24. 확약서를 제출해 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 고길병 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 3동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 43-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 구본원 (2022.06.30. 매매 · 2022.07.11. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,390,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,105,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고길병 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2022.06.30. | 우선변제 확정일자 2022.06.02. · 배당요구 | 실질 0원 2026.04.24. 확약 반영 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 임차권자 고길병의 보증금은 165,000,000원이고, 경매개시결정보다 앞선 주민등록·점유와 확정일자를 갖고 있습니다. 다만 확약은 고길병 임차권에 한해 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출된 것이므로, 이 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 144,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,390,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 수치가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 위치·도로·건물상태와 환금성 차이가 커, 단순 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,020원 |
| 1. 임차인 고길병 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 48,100,980원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,105,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 116,899,020원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 고길병 임차권의 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 봉서리 봉서2리마을회관 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 402호로, 외벽은 벽돌치장쌓기 및 석재붙임, 창호는 하이샷시이며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 5미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지이며 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 현황. 다세대주택으로 이용 중이며, 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등을 참조한 평가라 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24.자 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 고길병의 을구 순위 1번 주택임차권이 매각 후 실제 말소되는 절차와 조건을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라도 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리위험 외에도 위치·건물상태·수요·환금성 등이 응찰을 막은 요인인지 확인하세요.
- 현황 확인. 감정평가가 외부관찰·탐문 등을 참조해 작성됐으므로 내부 상태와 실제 이용상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 현재 최저가 49,390,000원만 놓고 계산하면 미배당액 116,899,020원이 남기 때문입니다. 하지만 2026.04.24. 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 고길병 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 사건은 권리 자체보다 확약의 원문 확인과 가격 검증이 핵심입니다. 현재 실질취득액은 49,390,000원이지만 4회 유찰된 다세대이고 최근 실거래 시세 수치가 없으므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저평가라고 결론 내리기는 어렵습니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌고, 가격 매력은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
