확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 ‘확약 밖 미상 임차인’이 남았다 — 고양 자성리치빌 402호

의정부지방법원 2025타경64858. 고양시 일산서구 덕이동 자성리치빌(2단지)씨동 4층 402호로, 공부상 도시형생활주택이며 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 51.25㎡ 물건입니다. 감정가는 232,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,580,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 210,000,000원의 37.9%이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차인과 확약 적용 범위입니다.

등기부상 기존 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 선언된 말소기준권리는 2025.11.24. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 신주현의 임차권등기와 2025.07.30. 전입한 점유자들의 권리는 단순히 매각으로 모두 사라진다고 볼 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사가 신주현 보증금에 대해 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 신주현에게서 발생하는 주된 인수 위험은 별도로 해소되었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준

과거 서서울농업협동조합 근저당 506,400,000원과 국민은행 근저당 1,080,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 신탁등기 역시 말소되어 현재 소유자는 진하경입니다. 현재 권리분석에서는 2025.11.24. 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언되어 있으며, 그보다 앞선 임차관계의 존속 여부와 확약 범위를 따로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관은 채권자

주택도시보증공사는 신주현으로부터 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인·점유 관련 인물은 신주현, 윤상진, 조혜원 3명입니다. 특히 조혜원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단정적인 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 실질취득가 — 확약 전과 확약 후가 완전히 다르다

확약을 반영하지 않은 배당 계산에서는 매수인 인수액이 133,252,440원입니다. 현재 최저가 79,580,000원과 합치면 룰상 실질취득 총액은 212,832,440원으로, 최근 12개월 실거래 평균 210,000,000원과 비슷한 수준이 됩니다. 즉 최저가만 보고 감정가 대비 34.3%라며 싸다고 판단하면 안 되는 구조였습니다.

그러나 신주현에 대한 확약을 반영하면 신주현 부족분 132,252,440원은 실질 0원*이 됩니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득은 최저가 79,580,000원 + 윤상진 인수 1,000,000원 = 80,580,000원이며, 여기에 조혜원 보증금 미상액이 추가될 수 있습니다. 이 미상액이 확정되기 전에는 최종 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

확약 전에는 낙찰가가 내려갈수록 신주현 미배당 인수액이 늘어 총액이 약 210,000,000원대에 고정되는 구조입니다. 확약 반영 후에는 신주현 인수가 실질 0원*이지만, 윤상진 1,000,000원과 조혜원 미상액은 별도입니다.

④ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 미상 인수액을 먼저 확인

자성리치빌2단지 C동·D동의 전용 51.25㎡대 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 표본은 2024.06. 거래 1건, 210,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 13.5% 상승으로 나타납니다. 전체 평균은 193,333,333원이지만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 210,000,000원을 우선합니다.

최저가 79,580,000원은 최근 12개월 평균의 37.9%입니다. 확약 반영 후 알려진 실질취득 80,580,000원만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 조혜원의 보증금이 미상인 상태에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정할 수 없습니다. 가격 할인 폭보다 미상 임차관계의 확인이 선행돼야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 79,580,000원 가정)

배당표상 신주현 부족분은 132,252,440원이며 윤상진 보증금 1,000,000원을 포함한 룰상 매수인 인수액은 133,252,440원입니다. 다만 신주현 부족분은 2026.02.04.자 확약에 따라 실질 0원*으로 평가합니다. 조혜원의 미상 보증금은 위 계산에 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택이며 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 평가하면 안 됩니다.
• 입지. 덕이초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 공장·창고, 다세대주택, 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 주거용 부지이며 남측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 토지거래계약에관한허가구역, 절대·상대보호구역, 제한보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 867.0㎡, 공시지가는 864,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 단지이고 동일 면적 거래 표본은 3건으로, 거래가와 매도 기간의 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 신주현의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 부동산과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 조혜원 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 확인하기 전에는 최종 실질취득가를 확정하지 마세요.
• 윤상진 인수. 보증금 1,000,000원과 월 600,000원의 임대차관계, 계약 종료 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 명세서 문구 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 임차인 조사·배당표 내용이 어떻게 정리된 것인지 원문을 확인해야 합니다.
• 점유자 관계 확인. 동일한 402호에 윤상진과 조혜원이 함께 조사된 경위와 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 210,000,000원은 1건 표본이므로 내부 상태와 개별 호수 조건을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경·군사시설 관련 제한의 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 전입세대열람, 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다”

이 사건은 확약서가 없었다면 최저가가 내려가도 실질취득 총액이 약 210,000,000원대에 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 133,252,440원, 룰상 실질취득은 212,832,440원으로 최근 시세와 비슷합니다.

주택도시보증공사의 확약 덕분에 신주현 부족분 132,252,440원은 실질 0원*이 되어 구조가 크게 달라졌습니다. 그러나 윤상진 보증금 1,000,000원과 조혜원의 미상 임차관계는 확약 밖에 남아 있습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득은 80,580,000원에 조혜원 관련 금액을 더한 수준이며, 미상 보증금 확인 전에는 가격 메리트도 권리 안전성도 확정할 수 없습니다.

주된 인수는 해소, 잔존 임차인은 미확정. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서 원문과 조혜원 임대차관계의 확인입니다.