의정부지방법원 2025타경64815. 파주시 상지석동의 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 소유자 황평립은 2021.04.29. 거래가 306,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.05.31. 경경호 앞으로 채권최고액 135,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임차권등기·가압류·압류·경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기가 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 보증금 책임까지 자동으로 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 임차인 박시윤은 말소기준권리보다 앞선 2021.04.22. 전입·점유를 갖췄고 확정일자도 2021.03.23.이므로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 그래서 본 건의 승부처는 근저당권이 아니라 2026.04.24. 제출된 인수조건변경확약서의 효력과 원본 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

수협은행의 1,374,000,000원 근저당권과 한국양봉농업협동조합의 264,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.05.31. 설정된 경경호의 근저당권입니다. 그 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 파주시·서울특별시· 국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*

실제 임차인은 박시윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 박시윤의 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

박시윤의 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.23., 주민등록일과 점유개시일은 2021.04.22.입니다. 말소기준 근저당권 2021.05.31.보다 빠르므로, 확약이 없었다면 우선변제 후 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 166,600,000원에서는 집행비용 3,132,400원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금에 163,467,600원이 배당되고, 미배당액 142,532,400원이 남습니다.

* 확약을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 현재 회차의 미배당 보증금 142,532,400원이 매수인 인수액입니다. 확약이 정상 적용되면 그 인수액이 실질 0원이 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 임차보증금 일부가 매각대금 전부를 소진합니다. 당해세가 확인되면 임차보증금 배당액은 더 줄 수 있습니다. 다만 박시윤·주택도시보증공사의 확약이 적용되므로 그 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.

④ 회차별 실질취득 — 확약 유무가 결과를 뒤집는다

선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건은, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가해 총취득 부담이 보증금 수준에서 고정됩니다. 본 건도 원칙 계산에서는 유찰이 계속돼도 총액이 약 3.08억~3.09억원에 머뭅니다. 그러나 이번 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 실질취득액이 각 회차의 낙찰가 자체로 전환됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 상지석동 운정성당 북서측 인근으로, 다세대주택과 소규모 공장·창고가 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 운정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 401호이며, 난방·승강기·위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 도로. 건물 북측 약 6미터 포장도로가 출입로와 연결돼 있습니다.
• 토지. 2필지 합계 944㎡, 평탄한 부정형 주거용 건부지이며 공시지가는 836,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 일부 필지는 철도보호지구입니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 평균 유찰 횟수가 4.0회인 만큼, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수층과 재매각 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.24.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 모두 기재돼 있는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 확약 적용 대상 확인. 박시윤의 임차보증금과 이를 승계한 주택도시보증공사에만 적용되는 확약인지, 다른 점유자나 별도 임대차가 없는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 배당요구 확인. 박시윤의 배당요구일은 2023.06.01.입니다. 우선변제권 행사와 주택도시보증공사의 채권 승계 관계를 배당요구서·채권양도 관련 서류에서 확인하세요.
• 당해세 확인. 파주시·서울특별시·국민건강보험공단 압류와 관련한 교부청구액 및 선순위 조세 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 명도 절차가 어떻게 진행될지 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 상지석동 인근 다세대의 층·면적· 준공연도·주차·도로 조건이 유사한 실거래와 매물을 별도로 비교하세요.
• 소규모 다세대 비용. 공용부분 수선 상태, 승강기 유지비, 관리비 체납, 주차 배정과 누수·결로 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약이 없으면 3.09억, 확약이 있으면 1.666억”

이 사건은 최저가 166,600,000원만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 원래 권리구조는 결코 단순하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 306,000,000원이어서 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 보증금 142,532,400원을 인수하고, 실질취득 부담은 309,132,400원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총액은 크게 떨어지지 않습니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.04.24. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건에 정상 반영되는 한 박시윤·주택도시보증공사 보증금의 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 166,600,000원입니다. 결론은 분명합니다. 권리의 핵심은 확약서 원본 검증, 가격의 핵심은 49% 할인율이 아니라 소규모 다세대의 실제 환금성과 주변 시세 확인입니다.