의정부지방법원 2025타경64824. 파주시 아동동 팜스프링아파트 101동 501호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 5층에 위치한 아파트입니다. 현 소유자는 전철호이며, 2023년 5월 25일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 하나은행 명의 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 리드코프·이창규의 근저당과 농협은행·신한카드의 가압류, 파주시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등재된 임차인은 없지만 실제 점유자와 임대차관계는 현장, 전입세대 열람 및 매각물건명세서 원본을 통해 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 101동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송화로 13 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 전철호 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 167,090,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 264,000,000원 |
| 경매채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (전: 하나은행) |
| 임차관계 | 등재 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.25. 을구 21번 하나은행 근저당권 264,000,000원입니다. 후순위 근저당 2건, 가압류 2건, 압류 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 2022.09.07. 접수됐던 파주시 압류는 2022.10.24. 해제돼 현재 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 167,090,000원으로 감정가 341,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 최저가가 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 167,090,000원 | 163,950,740원 | 175,216,308원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,963,000원 | 114,525,518원 | 224,641,530원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,874,100원 | 80,000,366원 | 259,166,682원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 낙찰자의 핵심 판단 기준은 채권자의 손실 규모가 아니라 실제 시세, 점유 상태, 체납 관리비와 세금 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,139,260원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 163,950,740원 |
| 3. 을구 22번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 이창규 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 30번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,119,168원 | 0원 |
| 6. 갑구 32번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,047,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 339,167,048원 중 예상배당은 163,950,740원, 미배당은 175,216,308원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송화초등학교 남서측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 5층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 13필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 학교 절대·상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 제한보호구역에 포함됩니다. 외국인 등의 아파트 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교 없이 감정가와 유찰가만 확인되는 상태이므로 거래 속도와 적정 가격대는 동일 단지 최근 거래를 통해 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 층의 최근 실거래와 현재 매도호가를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 열람, 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당액은 제시된 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당의 이전·유동화 관계, 경매채권자 표시와 채권계산서를 등기부 및 법원 원본에서 확인하세요.
- 규제 확인. 학교보호구역·군사시설 보호구역과 토지거래계약 허가구역의 적용 여부를 관계기관에 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 확인형”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원인 비교적 단순한 권리구조입니다. 2회 유찰로 최저가는 167,090,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 선행돼야 하며, 임대관계 미상과 세금 우선배당 가능성도 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 시세·점유·세금 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
