의정부지방법원 2025타경64837. 파주시 조리읍 대원리 ‘삼성타운’ 2층 201호, 주상복합건물 내 다세대주택입니다. 전용면적은 별도 수치가 확인되지 않지만 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니·현관으로 구성되어 있고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물입니다. 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 박상빈 임차인입니다. 임차보증금은 184,000,000원이고 전입일자는 2020.06.19., 확정일자는 2020.06.01.로 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출해 대항력을 포기하고, 임차보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 확약 적용 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 이 물건의 가장 중요한 정리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 2층201호 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니·현관 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수는 막혔다
핵심은 말소기준권리와 임차권등기의 관계입니다. 등기부상 2021.03.15. 국의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 압류 4건과 2025.11.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.07.10. 구산동새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상빈 | 184,000,000원 | 有 | 有 | 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 | 0원 |
② 임차보증금·배당 — 현재 회차에서는 부족분이 크게 남는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박상빈 보증금(우선변제) | 184,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 98,000,000원 기준으로 임차보증금 184,000,000원 가운데 95,836,000원이 배당되고 88,164,000원이 부족합니다. 다만 이 부족분은 2026.05.21.자 인수조건변경확약에 따라 해당 임차인의 대항력이 포기되므로 매수인 실질 인수 0원으로 정리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 판단은 별도 확인
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 이미 5회 유찰이 진행된 만큼 신건과는 전혀 다른 가격대에 진입한 상태입니다. 다만 동일평형의 최근 실거래 수치가 별도로 제시되지 않아, 이 최저가만으로 실제 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모공장·아파트단지·다세대주택·근린생활시설·물류센터·농경지 등이 혼재하는 지방도주변공동(다세대)주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물. 1층은 근린생활시설, 2층~4층은 다세대주택으로 이용 중이며, 급·배수설비·위생설비·도시가스 난방설비·승강기·옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다. 등기부상 근저당 1건은 이미 말소되어 있고, 국세·지방세 압류 4건이 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박상빈 임차인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세에 해당할 경우 배당순위가 달라질 수 있고 후순위 미배당 가능성도 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 98,000,000원은 감정가 49%이지만 최근 실거래 비교가 없으므로 시장 대비 가격 메리트는 별도 확인이 필요합니다.
- 다세대 환금성. 아파트와 달리 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가격과 수요층을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기 및 확약서·현황조사서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 핵심이지만, 5회 유찰의 이유를 따져야 한다
이 물건은 임차보증금 184,000,000원의 대항력·우선변제권이 확인되는 다세대이지만, 2026.05.21.자 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 박상빈에 대한 매수인 인수는 실질 0원이라는 점이 가장 중요합니다.
반면 현재 최저매각가 98,000,000원은 감정가 200,000,000원의 49%까지 내려왔고 이미 5회 유찰되었습니다. 따라서 가격이 낮다는 사실 자체보다 왜 반복 유찰되었는지를 살펴야 합니다. 또한 국세·지방세 압류 4건과 당해세·최우선변제 관련 변수는 배당 구조를 바꿀 수 있습니다. 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격과 세금·환금성 검토가 남는 물건입니다.
