수원지방법원 2024타경57936. 화성시 반송동 시범한빛마을금호어울림아파트 241동 5층 504호입니다. 소유자 노동석은 2016.08.26. 거래가액 355,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.01.19. 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 308,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 인천저축은행 근저당권 39,000,000원, 2020.03.10. 노경주 근저당권 351,000,000원, 2024.02.29. 임의경매개시결정, 2025.08.27. 화성시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
임차인 유주현의 전입일은 2017.08.21.입니다. 말소기준일 2017.01.19.보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미회수액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 보이지 않으며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당관계와 명도 과정은 원문서 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57936 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄중앙로 213, 241동 5층504호 (반송동,시범한빛마을금호어울림아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등 |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 · 31층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 노동석 · 2016.08.26. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 243,703,551원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 노동석에게 있고, 과거 국민은행 근저당권과 삼성화재해상보험 근저당권, 강영순 가압류, 채창식 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현존 권리 중 기준점은 2017.01.19. 현대캐피탈 근저당권입니다. 그 뒤의 인천저축은행 근저당권, 노경주 근저당권, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2017.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 유주현의 전입신고일 2017.08.21.은 말소기준권리 2017.01.19.보다 약 7개월 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없으며, 낙찰자가 임차보증금 미회수분을 인수하는 형태로 계산되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구에 관한 금액과 날짜가 확인되지 않으므로 배당순위와 실제 명도조건은 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 630,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 630,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 단지 정보는 시범한빛마을금호어울림, 총 548세대, 준공일 2007.02.23.로 확인되지만, 가격을 직접 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 매수인 인수액이 0원인 만큼 현재 회차의 실질취득액은 630,000,000원이며, 가격 판단의 기준도 이 금액입니다. 비교 실거래가 확인되기 전에는 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 308,400,000원 | 308,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 노경주 | 351,000,000원 | 273,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 698,400,000원 중 621,300,000원이 배당되고, 77,100,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 채권자 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 630,000,000원 | 621,300,000원 | 77,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 504,000,000원 | 496,560,000원 | 201,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 301,632,000원 | 0원 |
유찰되면 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 커지지만, 이 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 생기지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 243,703,551원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 308,400,000원으로 계산돼 청구액을 충족하는 것으로 표시됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학동초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트 대단지와 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 31층 건물 내 5층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 북서측·남서측 약 12m 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며 성장관리권역 등에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 시범한빛마을금호어울림은 548세대이며 준공일은 2007.02.23.입니다.
- 공시지가. 2,800,000원/㎡로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유주현은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 조사된 물건이므로 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 630,000,000원입니다. 비교 가능한 최신 실거래가를 확인하기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 화성시 압류가 존재하며 배당표 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.19. 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이고, 임차인 유주현의 전입일은 그보다 늦은 2017.08.21.이라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 이것이 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 현재 신건의 실질취득액은 630,000,000원이고, 이를 검증할 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 가격 검증과 임차관계 원문 확인입니다. 권리만 보면 비교적 단순하지만, 입찰가는 최신 시세를 별도로 확인한 뒤 정하는 것이 타당합니다.
