광주지방법원 2025타경34512. 광주 동구 용산동 지타워 제1층 제106호로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 황지현이고, 2019.08.02. 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당 채권최고액 3,432,000,000원은 이미 2019.08.02. 해지로 말소됐고, 이후 광주신용보증재단 가압류와 광주농업협동조합의 경매개시결정, 동구(광주광역시)의 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리가 남는 구조는 아닙니다. 그러나 현황조사에서 화순불미나리(주)가 목적물 전부를 사무실로 사용하는 것으로 확인됩니다. 월세는 1,000,000원이지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 “가능·미상”으로 봐야 합니다. 이 부분을 확인하기 전에는 “낙찰자가 떠안을 금액이 확실히 0원”이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34512 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 672 지타워 제1층 제106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제1층 제106호 |
| 소유자 | 황지현 |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 577,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 469,635,354원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2019.08.02. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.11.10. 광주신용보증재단 가압류 85,666,632원, 2025.11.28. 임의경매개시결정, 2026.05.06. 동구(광주광역시) 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019.07.18. 하나은행 근저당은 2019.08.02. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 화순불미나리(주) | 전부 / 사무실 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2019.08.02.과 선후를 비교할 수 없고, 보증금도 미상입니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 신건 577,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 577,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 제공된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 461,600,000원, 2회 유찰 시 369,280,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 577,000,000원 | 44,836,632원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 461,600,000원 | 159,082,632원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 369,280,000원 | 250,356,552원 | 0원 |
실거래 시세 비교자료는 확인되지 않아 현재 최저가 577,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 그것만으로 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 임차보증금이 확인되기 전에는 유찰가만 보고 실질 취득비용이 낮아졌다고 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 577,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,170,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 85,666,632원 | 40,830,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 577,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 613,666,632원 중 568,830,000원이 배당되고 44,836,632원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 용산동 소재 광주용산LH1단지아파트 동측 인근이며, 주위에 아파트와 상가 등이 소재합니다.
- 교통. 목적물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설이며, 현황조사상 화순불미나리(주)가 전부를 사무실로 사용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물의 제1층 제106호로, 외벽은 치장석·강화유리·스톤코트 마감 등, 내벽은 인테리어 마감 등이며 새시창호입니다.
- 도로. 상가 건부지로 이용 중인 가장형 평지이고 남측·서측·북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·상대보호구역이며, 공시지가는 3,033,000원/㎡입니다. 토지면적은 863.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 화순불미나리(주)의 보증금이 얼마인지 확인하지 않고는 실제 인수위험을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입신고일을 2019.08.02. 말소기준일과 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 배당으로 소진되는 금액과 매수인에게 남을 수 있는 금액을 구분해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가는 577,000,000원이지만 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 세금·배당 확인. 2026.05.06. 동구(광주광역시) 압류가 존재하고, 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 목적물 전부를 임차인이 사용하고 있으므로 낙찰 후 인도와 영업공간 이전 문제까지 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0 확정”은 아니다
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.08.02. 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 점유자는 소유자가 아니라 화순불미나리(주)이며 목적물 전부를 사무실로 사용하고 있습니다. 월세 1,000,000원은 확인되지만 보증금과 전입신고일·확정일자가 미상이라, 현재 단계의 핵심은 임차인의 대항력과 미배당 보증금 가능성을 확인하는 것입니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 신건 최저가는 577,000,000원이고 1회·2회 유찰 시 461,600,000원·369,280,000원으로 내려가지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 어느 가격도 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미확정, 가격 메리트도 미확정. 이 사건은 입찰가보다 먼저 임차보증금과 대항력부터 확인해야 하는 물건입니다.
