의정부지방법원 2025타경64839. 고양시 일산서구 덕이동 하나빌리지 1층 101호, 전용면적 51.7㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 선순위 임차보증금의 실제 인수 여부입니다. 임차권자 한혜림은 2021년 9월 6일 확정일자를 받고 2021년 10월 5일 전입·점유를 시작해 2022년 1월 19일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.

현재 회차 배당표상 한혜림 보증금 165,000,000원 가운데 매각대금에서 배당되는 금액은 96,798,360원이고, 부족분은 68,201,640원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 규모에 가까워지는 구조입니다. 다만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 2일 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 한혜림 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처

말소기준권리는 2022년 1월 19일 신용보증기금의 가압류 18,388,244원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시·고양시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한혜림의 임차권등기는 2023년 10월 30일 접수됐지만, 임차권등기의 접수일이 아니라 실제 전입·점유일인 2021년 10월 5일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 2명

장혜민은 2025년 6월 23일 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 후순위 전입이므로 보증금 미상이라는 사정만으로 매수인 승계가 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유 상태와 실제 임대차관계는 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 추세

하나빌리지101동 전용 51.7㎡ 및 인접 면적의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 9월 4층 160,000,000원 1건이며, 현재 최저가 98,980,000원은 이 최근 거래의 61.9%입니다. 전체 평균 166,666,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 오래된 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래가 160,000,000원은 이전 거래 평균보다 낮아 최근 가격 추세는 -5.9%입니다. 따라서 감정가 202,000,000원이나 과거 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 그럼에도 확약이 유효해 실질취득이 최저가와 같아진다면, 98,980,000원은 최신 거래 160,000,000원보다 낮은 가격대입니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 165,000,000원은 한혜림 임차보증금 채권을 양수한 청구로 확인되므로, 임차보증금과 별개의 165,000,000원 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 확약이 없다면 한혜림 보증금 미배당액 68,201,640원이 매수인 인수 대상이나, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고양예술고등학교 남서측에 위치하며 공장·창고·근린생활시설·다세대주택이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브붕 4층 건물의 1층 101호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·전기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 685.0㎡, 평지의 부정형 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.02.자 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 조건·범위·제출 주체를 법원 기록에서 대조하세요.
• 실질취득 기준. 확약 유효 시 98,980,000원, 확약 미적용 시 룰상 미배당 인수액 68,201,640원이 추가되는 구조임을 구분하세요.
• 점유자 확인. 장혜민의 실제 점유 부분·임대차계약·보증금과 한혜림의 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
• 명도 비용. 후순위 전입자는 대항력이 없더라도 자진 퇴거 여부에 따라 인도명령·명도 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 시세 보수적 적용. 최근 거래는 160,000,000원 1건이고 가격 추세는 -5.9%입니다. 과거 평균 166,666,666원만으로 매도 가능 가격을 높게 잡지 마세요.
• 환금성 검토. 11세대 소규모 단지, 평균 3.3회 유찰, 매각률 14.29%를 반영해 장기 보유와 재매각 시나리오를 준비하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격보다 확약서가 먼저다”

현재 최저가 98,980,000원은 최근 12개월 거래가 160,000,000원의 61.9%로, 확약이 유효하다면 가격상 여유가 있는 구간입니다. 하지만 이 사건을 단순히 감정가 202,000,000원에서 두 번 유찰된 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 한혜림은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 확약이 없다면 미배당 보증금 68,201,640원이 매수인에게 남는 구조입니다.

주택도시보증공사의 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 그 위험을 실질 0원*으로 바꿉니다. 따라서 이 물건의 순서는 확약서와 말소 이행 확인 → 점유자·내부 상태 확인 → 낮은 환금성을 반영한 입찰가 결정입니다. 가격은 매력적이지만 최근 추세는 -5.9%이고, 11세대 다세대의 매각률은 14.29%입니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 유리, 환금성은 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.