광주지방법원 2025타경34552. 광주 서구 금호동 ‘진흥더루벤스’ 206동 2층 204호, 동일면적 실거래 비교 기준 136.235㎡의 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 717,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 방진영은 2014.08.01. 거래가액 373,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 가격 자료만 놓고 보면 최근 12개월 동일면적 평균 750,250,000원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2023.10.06. 설정된 김연수 명의 가등기입니다.
등기상 말소기준은 2025.10.24. 북광주세무서장 처분의 압류입니다. 그런데 김연수의 소유권이전청구권가등기는 그보다 앞선 2023.10.06.에 접수됐고, 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에도 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 명시돼 있어, 가등기의 법적 성격과 후속 권리관계를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34552 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 268-1 금호동진흥더루벤스 제206동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 제2층 제204호 · 지하1층~지상15층 |
| 비교 대상 면적 | 136.235㎡ |
| 소유자 | 방진영 · 2014.08.01. 소유권이전 · 거래가액 373,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 717,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 606,890,796원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 결론을 바꾼다
현재 소유자는 방진영입니다. 2023.04.11. 목포수산업협동조합 명의 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023.10.06. 김연수 명의 소유권이전청구권가등기가 이어졌습니다. 2025.10.24. 국의 압류가 말소기준으로 잡혀 있으며, 2025.12.04. 목포수산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 2026.02.11.에는 해당 근저당권에 관한 수협엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권이전이 등기됐습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금의 금액 인수는 현재 0원으로 계산돼 있지만, 실제 점유관계와 명도 상대는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 가격은 나쁘지 않지만, 권리 위험을 상쇄하진 못한다
진흥더루벤스 동일면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 713,833,333원이고, 최근 12개월 4건 평균은 750,250,000원입니다. 현재 최저가 717,000,000원은 전체 평균 대비 100.4%, 최근 12개월 평균 대비 95.6%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +7.9%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 136.24㎡ | 10 | 900,000,000원 |
| 2025.02 | 136.24㎡ | 12 | 718,000,000원 |
| 2025.02 | 136.24㎡ | 12 | 718,000,000원 |
| 2025.01 | 136.24㎡ | 5 | 665,000,000원 |
| 2024.11 | 136.24㎡ | 4 | 645,000,000원 |
| 2024.11 | 136.24㎡ | 4 | 645,000,000원 |
| 2024.09 | 136.24㎡ | 12 | 715,000,000원 |
| 2024.08 | 136.24㎡ | 8 | 750,000,000원 |
| 2024.07 | 136.24㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2024.07 | 136.24㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2024.06 | 136.24㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 2024.05 | 136.24㎡ | 12 | 650,000,000원 |
실거래 범위는 645,000,000원~900,000,000원이고 최신 거래는 2025.12. 900,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 750,250,000원만 놓고 보면 현재 최저가 717,000,000원은 그보다 낮습니다. 다만 전체 12건 평균 713,833,333원과 비교하면 현재 최저가는 100.4%입니다. 즉 가격은 ‘최근 흐름 대비 낮은 편’이지만, 전체 표본 대비 뚜렷한 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 717,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 707,430,000원 |
현재 배당 추정에는 집행비용 9,570,000원과 소유자 교부 707,430,000원이 반영돼 있으며, 매수인의 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 선순위 가등기는 금액으로 환산된 인수액과 별개의 권리 문제이므로, 이 배당표만으로 가등기 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만호초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 주위로 왕복 2~3차선 상당의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층~지상15층 건물의 제2층 제204호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다. 공시지가는 828,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 진흥더루벤스는 330세대, 2009.08.10. 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 645,000,000원~900,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2023.10.06. 김연수 명의 소유권이전청구권가등기의 원인과 담보가등기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 여부 재확인. 말소기준은 2025.10.24. 압류이고, 가등기는 그보다 앞섭니다. 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있다는 점을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 근저당권 관계 확인. 2023.04.11. 목포수산업협동조합 근저당권과 2026.02.11. 수협엔피엘대부주식회사 명의 근저당권이전 관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 717,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.6%지만 전체 12건 평균의 100.4%입니다. 최근 시세 하나만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 573,600,000원, 2회 유찰 시 458,880,000원이지만, 가등기 인수 문제는 가격 하락과 별개로 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 아직 보류”
이 물건은 시세만 보면 흥미가 있습니다. 현재 최저가 717,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 750,250,000원의 95.6%이고, 최신 거래는 900,000,000원, 최근 가격 흐름도 +7.9%입니다. 하지만 경매에서 가격보다 먼저 봐야 하는 것은 낙찰 뒤 남는 권리입니다.
2023.10.06. 김연수 명의 소유권이전청구권가등기는 2025.10.24. 말소기준 압류보다 앞서고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 게다가 담보가등기인지 종류를 확인해야 한다는 주의사항까지 붙어 있습니다. 확인된 임차인은 없고 금액 인수도 0원이지만, 그 사실이 선순위 가등기 위험까지 0으로 만드는 것은 아닙니다. 이 사건은 가격을 정하기 전에 가등기의 성격부터 확정해야 합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 보류. 그것이 이 신건의 핵심입니다.
