광주지방법원 2025타경34648. 광주 북구 우산동 현대아파트 102동 6층 605호, 전용 115.15㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이정원은 2025년 3월 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 69,600,000원 근저당과 김용관의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이번 사건에서 눈여겨볼 부분은 복잡한 인수권리보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 260,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 233,416,666원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 111.4%이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2025.03.31 접수된 광주농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당이며, 이후 2025.06.05 설정된 채권최고액 69,600,000원 근저당과 2025.12.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 광주은행 등 기존 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 높은 신건 가격

현대아파트 660세대, 동일 면적 115.15㎡에서 확인된 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 233,416,666원, 최신 거래는 2026년 3월 265,000,000원입니다.

실거래 범위는 210,000,000원~265,000,000원이고 최근 12개월 평균은 233,416,666원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 260,000,000원은 최근 평균의 111.4%입니다. 최신 거래 265,000,000원이 존재하므로 현재 가격이 모든 실거래보다 높은 것은 아니지만, 최근 12개월 평균을 웃도는 만큼 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

260,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구 합계 251,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 4,060,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무등초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지와 단독주택, 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하고 인근 도로망이 정비되어 있으며, 토지는 4면이 도로에 접해 도로상태가 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 6층 605호입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·절대보호구역· 토지구획정리사업지구·전통상업보존구역이며 공시지가는 948,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. 단지는 660세대이고 사용승인일은 1991.06.28입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가는 210,000,000원부터 265,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격을 권리와 분리. 인수액 0원이라는 장점이 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 실질취득 260,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%입니다.
• 유찰 시나리오 비교. 현재 260,000,000원, 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원으로 제시된 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교할 필요가 있습니다.
• 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가 현장 조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 점유관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 매각 전 최신 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”

이 사건은 말소기준인 광주농업협동조합 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 정리되는 단순한 권리 구조입니다. 다만 현재 최저매각가이자 실질취득액 260,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 233,416,666원의 111.4%입니다. 2026년 3월 265,000,000원 거래도 존재하지만, 최근 평균보다 높은 현재 가격을 두고 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 측면의 인수 위험은 낮지만, 신건에서의 가격 메리트는 제한적이라는 것이 이 물건의 핵심입니다.