광주지방법원 2025타경34676. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인되는 집합건물입니다. 소유자는 유한회사피알디이고, 현재 말소기준권리는 2024.01.23 대원디앤아이주식회사 근저당권 15,000,000원입니다. 그런데 임차인 이설아는 2023.04.28 주민등록, 2023.04.30 점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 168,000,000원, 확정일자는 2023.03.10이며 배당요구도 했습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가 167,000,000원에서 예상배당은 집행비용 3,138,000원을 먼저 빼고 임차인에게 163,862,000원을 배당하는 구조라, 배당가정상 미배당 4,138,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 대항력 인수형 가격판단에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수분이 커지므로 실질취득비용은 임차보증금 약 168,000,000원을 중심으로 고정되는 구조로 봐야 합니다. 유찰로 최저가 숫자가 내려간다고 실질적인 가격 메리트가 같은 폭으로 생기는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 김문재 전세권 164,050,000원과 그 전세권에 설정된 동운새마을금고 근저당권 130,000,000원, 라온아이앤디 근저당권들, 지에프5홀딩스 근저당권은 이미 말소돼 현재 인수 핵심이 아닙니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.01.23 대원디앤아이주식회사의 채권최고액 15,000,000원 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

강바울은 전입일이 2024.05.16으로 말소기준 2024.01.23보다 뒤라 현재 확인된 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

첨단센트럴파크2차 전용 47.44㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 157,833,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 158,300,000원, 최신 2026.04 거래는 147,000,000원입니다. 최근 12개월 흐름은 이전보다 1.8% 높은 수준입니다.

신건 최저가 167,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 하지만 이 사건은 최저가 비교로 끝내면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 가격판단 기준을 실질취득 약 168,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균 대비 약 106.1%, 최신 거래 147,000,000원 대비 약 114.3%입니다. 따라서 시세보다 저렴하다거나 싸다는 평가를 할 근거가 없습니다.

④ 회차별 인수 시나리오

배당가정 인수액은 매각대금에서 집행비용을 우선 공제한 계산값입니다. 가격 메리트 판단은 선순위 대항력 임차보증금 168,000,000원을 기준으로 하며, 단순히 회차별 최저가가 낮아지는 것만으로 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 보지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 임차인 이설아에게 163,862,000원이 배당되고 보증금 부족분 4,138,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이설아는 임차권자이면서 경매 신청채권자이고 금액도 168,000,000원으로 동일하므로 이를 서로 다른 임차보증금 두 건처럼 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주첨단종합병원 동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 상업·업무용 건물이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물입니다.
• 규제·토지. 중심상업지역, 국가산업단지, 방화지구 등에 포함되고 중로2류·근린공원 등에 접합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 단지. 첨단센트럴파크2차는 268세대, 2018.03.15 준공이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
• 경매 체질. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.4회이고 확인된 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건 자체는 신건이지만 환금성을 낙관할 근거로 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 167,000,000원 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 반영한 실질취득 약 168,000,000원으로 시세를 비교해야 합니다.
• 이설아 임대차 진정성 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약·보증금 지급·채권원인 등 원문을 대조해야 합니다.
• 배당 후 미배당 확인. 현재 가정은 인수 4,138,000원이지만 배당액은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있으므로 실제 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
• 강바울 점유 확인. 말소기준 후 전입이라 대항력은 없으나 현재 점유·사용 관계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 매각 후 관련 의무가 어떻게 처리되는지 입찰 전 등기와 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
• 시세 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원보다 실질취득이 높아 신건 가격 가점은 주기 어렵습니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 167,000,000원이 아니라 임차보증금 168,000,000원입니다. 이설아가 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구까지 했기 때문에, 매각대금으로 보증금이 모두 충당되지 않으면 미배당 부분은 매수인에게 남습니다. 그래서 유찰로 낙찰가가 낮아지면 인수분이 커지고, 실질취득은 약 168,000,000원 수준을 중심으로 유지됩니다.

그 실질취득 기준은 최근 12개월 실거래 평균 158,300,000원보다 높고 최신 거래 147,000,000원보다도 크게 높습니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일한 점, 별도 점유자 강바울, 민간임대주택등기, 단지 경매 평균 3.4회 유찰이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 최저가가 내려가는 모습만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 되는 사건입니다. 권리 확인과 실제 보증금 승계 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.