광주지방법원 2026타경607. 광주 북구 오룡동 와이어스파크 17층 에프에이-1707호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2021.10.05. 설정된 하나은행 근저당 129,600,000원입니다. 이 근저당을 기초로 하나은행이 2026.01.16. 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 138,000,000원입니다.
등기 흐름에서는 2021년 신탁등기가 이미 말소된 뒤 신윤식에게 소유권이 이전됐고, 2025.05.01. 상속을 원인으로 김정금에게 소유권이 넘어갔습니다. 이후 2025.11.17. 파산선고가 기재되고 2026.01.16. 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원이지만, 파산선고 기재와 현 점유관계는 입찰 전 원본 서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경607 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 17층 에프에이-1707호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 중 17층 에프에이-1707호 |
| 소유자 | 김정금 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 101,750,009원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준은 2021.10.05. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이고 채무자는 신윤식입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있으며, 2026.01.16. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 갑구의 2021년 코리아신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위 전입
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영남 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하율산업주식회사 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박영남의 전입일은 2024.11.13., 하율산업주식회사의 전입일은 2023.01.05.로, 둘 다 말소기준일 2021.10.05.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유범위와 명도 상대방은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,668,000원 |
현재 회차 138,000,000원 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액 129,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,668,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
1회 유찰 시 매각가 110,400,000원에서는 근저당 예상배당이 108,054,400원으로 줄고 21,545,600원이 미배당됩니다. 2회 유찰 시 매각가 88,320,000원에서는 예상배당 86,330,240원, 미배당 43,269,760원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지, 대항력 없는 임차보증금처럼 낙찰자에게 승계되는 금액이 아니므로 각 회차의 매수인 인수는 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부광주지방합동청사 남동측 인근 와이어스파크에 위치하며, 주변은 공공기관과 근린생활시설 등이 혼재한 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 22층 건물 중 17층 에프에이-1707호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지대 내 가장형 토지로 상업 및 업무용 건부지로 이용 중이며, 지목은 대, 토지면적은 11,330.0㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·산업육성구역·연구개발특구에 포함되고, 공시지가는 371,600원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 진출입 가능하며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 확인. 박영남·하율산업주식회사 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 점유범위 확인. 두 점유자의 사용 부분이 확인되지 않았습니다. 실제 호실 사용주체와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 갑구에 2025.11.17. 파산선고가 기재돼 있으므로 경매절차와 파산절차 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 공장(지식산업센터)은 감정가 138,000,000원 자체만으로 적정 응찰가를 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 유사 용도의 거래가격과 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 회차별 배당 구분. 유찰 시 하나은행 미배당은 증가하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 보증금과 요건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2021.10.05. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 박영남과 하율산업주식회사 두 점유자는 각각 2024.11.13., 2023.01.05. 전입해 모두 후순위입니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 소유권 취득 후 파산선고 기재도 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 점유와 가격 검증은 아직 남아 있는 물건입니다. 신건 최저가 138,000,000원이 적정한지는 권리분석만으로 판단하지 말고 실제 점유관계와 동일·유사 물건의 거래 및 임대 여건을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
