광주지방법원 2026타경30140. 광주광역시 북구 연제동 현대아파트 103동 2층 201호, 전유면적 84.945㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김선희이고, 2012.04.30. 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2018.06.01. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 112,800,000원입니다. 그 뒤 현재 강제경매개시결정과 전남신용보증재단 가압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 이 사건에서 먼저 경계해야 할 부분은 인수 권리가 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 186,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 168,750,000원, 최신 거래는 158,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 110.2%이므로 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 36-1 103동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.945㎡ · 지상20층 중 2층 |
| 소유자 | 김선희 (2012.04.30. 거래가액 85,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우림바이오 / 30,505,278원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당분석상 매수인이 인수하는 임차보증금이나 별도 권리는 0원입니다. 말소기준은 2018.06.01. 광주문화신용협동조합 근저당권이고, 2026.01.22. 주식회사 우림바이오의 강제경매개시결정과 2026.03.27. 전남신용보증재단의 7,400,000원 가압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 186,000,000원은 최근 시세보다 높다
현대아파트는 760세대이고 사용승인일은 1992.07.30.입니다. 대상 전유면적 84.945㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건의 평균은 168,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 평균 | 84.945㎡ | 12건 | 168,750,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 158,000,000원~185,000,000원이고 평균은 168,750,000원입니다. 그런데 현재 신건 최저가는 186,000,000원으로, 최근 거래 최고가 185,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 110.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 우림바이오 | 30,505,278원 | 30,505,278원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 7,400,000원 | 7,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,890,722원 |
신건 매각가 186,000,000원 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 31,890,722원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 4,788,478원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 34,131,838원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당은 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 148,800,000원, 2회 유찰 시에는 119,040,000원이고 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 연제초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 인근에 간선도로 양일로와 시내버스정류장이 있고, 단지 남측은 양일로, 서측 및 북측은 양산제로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지상20층 건물의 2층 201호이며, 사용승인일은 1992.07.30.입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·소방·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 대로3류와 소로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·비행안전제3구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공동주택 아파트 건부지로 이용되고 있으며 공시지가는 912,100원/㎡입니다.
- 환금성. 현대아파트는 760세대이며 동일 면적 최근 12건의 실거래가 158,000,000원~185,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 168,750,000원의 110.2%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04. 158,000,000원입니다. 입찰 직전 동일 면적 거래가 추가됐는지 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원으로 제시되어 있으므로 회차가 바뀌면 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2018.06.01. 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 전남신용보증재단 가압류가 말소기준 이후인지 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 관리 상태 확인. 현장 상태와 관리비 관련 사항은 입찰 전 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 2018.06.01. 광주문화신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 가격은 명확히 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 168,750,000원의 110.2%이고, 최신 거래 158,000,000원과 최근 거래 최고 185,000,000원보다도 높습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 신건보다는 유찰 후 제시 가격과 당시의 최신 실거래를 다시 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
