수원지방법원 2024타경94027. 용인시 처인구 고림동 ‘양우내안애에듀파크’ 102동 25층 2503호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 27층 공동주택 중 25층입니다. 등기상 소유자는 김정우이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.11.24 설정된 오에스비저축은행 채권최고액 453,600,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2021년과 2022년에 같은 오에스비저축은행의 추가 근저당이 설정됐고, 2024년에는 한국캐피탈·KB국민카드·경기신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 2026.07.01에는 국민건강보험공단 압류도 등기됐습니다. 그러나 이들 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치하며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 경안천로 112, 102동 25층 2503호 (고림동,양우내안애에듀파크아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 매칭 74.8272㎡ · 27층 중 25층 |
| 소유자 | 김정우 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 522,201,118원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 단지 | 양우내안애에듀파크 · 737세대 · 2018.04.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.11.24 오에스비저축은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가 484,000,000원에서 채권자 총 청구액은 702,030,707원, 총 배당액은 476,760,000원으로 225,270,707원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조지희 | 2022.09.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 조지희 1명입니다. 전입신고일 2022.09.15는 말소기준권리 2020.11.24보다 늦어, 제공된 조사결과에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인으로 인한 보증금 승계가 잡혀 있지 않고 예상 배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 4.84억, 최근 12개월 평균의 97%
같은 단지 ‘양우내안애에듀파크’의 약 74.83㎡ 동일 면적 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 498,875,000원, 최신 2026.07 거래는 500,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액 484,000,000원은 최근 평균의 97.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.83㎡ | 18 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 74.88㎡ | 18 | 497,000,000원 |
| 2026.06 | 74.83㎡ | 26 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 74.83㎡ | 23 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 74.88㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 74.83㎡ | 25 | 534,000,000원 |
| 2026.03 | 74.83㎡ | 28 | 488,000,000원 |
| 2026.03 | 74.88㎡ | 8 | 498,000,000원 |
| 2026.02 | 74.83㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 74.88㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 74.88㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 74.88㎡ | 18 | 509,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 498,875,000원 |
실거래 범위는 450,000,000원~534,000,000원입니다. 현재 실질취득 484,000,000원은 평균보다 14,875,000원 낮고 최신 거래보다 16,000,000원 낮습니다. 또한 본건과 같은 25층·74.83㎡ 거래가 2026.04에 534,000,000원으로 신고된 사례도 있습니다. 다만 현재 가격은 최근 평균 대비 불과 약 3% 낮은 수준이고 실거래 최저 450,000,000원보다 높은 만큼, ‘압도적으로 싸다’고 평가하기보다는 최근 시세보다 소폭 낮은 신건으로 보는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 오에스비저축은행 | 453,600,000원 | 453,600,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 오에스비저축은행 | 120,000,000원 | 23,160,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 오에스비저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 | 36,018,883원 | 0원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 12,411,824원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 702,030,707원 중 채권자 예상배당은 476,760,000원, 미배당은 225,270,707원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 225,270,707원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 321,051,507원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 309,760,000원 | 304,623,360원 | 397,407,347원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 매수인의 실질취득액도 각각 484,000,000원, 387,200,000원, 309,760,000원으로 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 고림동 덕영고등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·운동장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있으며, 에버라인 고진역이 도보 약 10분 이내 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 공동주택 중 25층 2503호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 양우내안애에듀파크는 737세대, 2018.04.27 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.24 을구 9번 오에스비저축은행 근저당이 기준인지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 조지희의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 현황을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실질취득 4.84억은 최근 평균 4.98875억의 97%에 불과해 할인폭이 크지 않습니다. 실거래 최저 4.50억도 함께 비교하세요.
- 동일 층 거래 비교. 2026.04 동일 25층·74.83㎡가 534,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 개별 호수의 향·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 가정에서 미배당 225,270,707원이 발생하지만 제공된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안정적, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 확인된 임차인의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 따라서 신건에서의 실질취득액은 최저가와 같은 484,000,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 498,875,000원과 최신 거래 500,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 최근 평균 대비 차이는 14,875,000원, 비율로는 97.0%이므로 큰 폭의 저가 매수라기보다는 시세보다 소폭 낮은 수준입니다. 권리 안정성은 분명한 장점이지만, 신건에서의 가격 안전마진은 크지 않습니다. 결론적으로 권리는 양호, 가격은 적정 상한을 정해 접근할 사건입니다.
