수원지방법원 2024타경99169. 경기도 화성시 송산면 독지리 일대의 축사·퇴비사와 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 씨동은 축사, 디동은 퇴비사로 이용됐고 씨동은 현재 공가 상태입니다. A동과 B동은 축사이지만 지붕과 벽체가 무너져 이용불능 상태입니다. 축사 운영도 장기간 중단된 것으로 조사돼, 일반적인 수익형 건물처럼 현재 이용가치를 전제로 접근하기 어렵습니다.
등기부상 현재 소유자는 농업회사법인엠씨케이주식회사이고, 2019.09.16. 조암농업협동조합의 채권최고액 910,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 조문호 676,000,000원, 주정형 300,000,000원의 근저당권과 2024.11.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 근저당권은 2025.07.31. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 그 권리의 순위 자체는 2019.09.16. 설정된 말소기준 근저당에 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99169 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 개매기길 168 (씨동) |
| 등기 부동산 | 경기도 화성시 만세구 송산면 독지리 277, 283, 277-1 씨동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 및 부속토지 · 씨동 축사 · 디동 퇴비사 · A동·B동 축사 이용불능 |
| 소유자 | 농업회사법인엠씨케이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,933,617,000원 / 1,933,617,000원 (신건) |
| 청구액 | 714,298,379원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 축사운영 관련 이동설치 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2019.09.16. 조암농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2021.05.28. 조문호 근저당, 2023.01.05. 주정형 근저당, 2024.11.22. 임의경매개시결정은 모두 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 기준상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,933,617,000원과 최저매각가 1,933,617,000원이 같다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 대상은 장기간 운영이 중단된 축사와 농지 등이 섞인 물건이고, 일부 건물은 실제 사용이 불가능한 상태여서 토지·건물별 이용가치 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,933,617,000원 | 1,886,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,546,893,600원 | 1,529,024,664원 | 356,975,336원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,237,514,880원 | 1,222,739,731원 | 663,260,269원 |
유찰이 발생하면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제이므로, 유찰로 배당 부족이 생긴다는 이유만으로 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,933,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,736,170원 |
| 2. 근저당 · 조암농업협동조합 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조문호 | 676,000,000원 | 676,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주정형 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,880,830원 |
현재 최저매각가 가정에서는 제공된 채권최고액 기준 채권 1,886,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 25,880,830원입니다. 신청 청구액 714,298,379원과 근저당 채권최고액 910,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 토지·건물 이용 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 한펄저수지 남측 근거리에 위치하며 주변은 농가주택·창고·축사·농경지·임야가 혼재하는 농경지대입니다. 북측 약4km 지점에 시화호가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하지만 대중교통 이용은 거리상 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 토지는 농림지역이고 농업진흥구역에 해당하며, 가축사육제한구역 중 일부제한 모든축종 제한이 적용됩니다.
- 토지 현황. 목장용지 1,298㎡ 항목의 공시지가는 84,800원/㎡이고, 토지이용상황은 전축사, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3은 공부상 전이나 현황 도로, 목록4는 공부상 전이나 일부 도로, 목록7은 공부상 목이나 일부 도로로 이용되고 있습니다.
- 축사 상태. 씨동은 축사로 이용됐으나 현재 공가 상태이고, 디동은 퇴비사로 이용됩니다. A동과 B동은 지붕·벽체 붕괴로 이용불능입니다.
- 분뇨시설. 씨동과 A·B동 축사에는 가축분뇨시설이 매설된 것으로 확인돼 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 제시외 물건. 컨테이너·물탱크·원형짚단 등은 이동설치가 용이하지만 축사 운영에 필요한 물건으로 보아 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록2·3·4·6에 대한 농지취득자격증명서 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 원상복구 위험. 목록3·4·6은 원상복구 명령 가능성이 명시돼 있으므로 현황 도로 이용 부분과 농지법상 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 붕괴 건물 현장 확인. A·B동은 이미 이용불능 상태입니다. 철거·보수·재사용 가능성을 현장에서 별도로 판단해야 합니다.
- 설비 정상작동 여부. 씨동의 전기·사료급이·분뇨처리·환기설비는 장기 사용중단으로 정상 사용 여부가 불명합니다.
- 가축사육 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역이면서 가축사육제한구역에 해당하므로 향후 축사 재가동 또는 용도 활용 가능성을 관계기관 기준과 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 부재. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 토지·건물별 이용가치와 비용을 직접 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 물건이 아니다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 명확합니다. 2019.09.16. 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 목록2·3·4·6의 농지취득자격증명서 문제, 목록3·4·6의 원상복구 가능성, A·B동의 붕괴와 이용불능, 장기간 중단된 축사 설비, 가축사육 제한까지 함께 검토해야 합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 1,933,617,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지도 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 물건성과 행정 리스크는 정밀검토. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 ‘낙찰 후 실제로 무엇을 할 수 있는가’를 확인하는 데 있습니다.
