의정부지방법원 2025타경64873. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 휴로스센트럴 302 10층 1014호 오피스텔입니다. 권리의 핵심은 임차권 180,000,000원이지만, 현재는 단순한 대항력 인수형과 다릅니다. 2026.08.05.자 인수조건변경확약서에 따라 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 낙찰가가 내려가더라도 이 임차인에 대한 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 적용되지 않습니다.
반면 경매 물건은 이미 4회 유찰된 상태입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 154,000,000원으로 표시되어 있고, 다음 단계에서는 123,200,000원, 98,560,000원 시나리오가 제시됩니다. 다만 비교 가능한 최신 시세 수치가 확인되지 않아, 이 금액 자체만으로 ‘싸다’고 결론내리기보다는 4회 유찰 이후에도 실제 거래가와의 간격을 별도로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 10층 1014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 5층, 지상 20층 · 10층 1014호 |
| 사용승인 | 2020.07.17 |
| 소유자 | 송경순 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만, 인수조건이 바뀌었다
임차인 박대관은 2022.11.30. 전입·확정일자를 갖추었고, 2024.07.16. 임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 임차보증금은 180,000,000원이며 우선변제권 행사도 가능합니다. 다만 2026.08.05.자 인수조건변경확약서에서 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차인에게 남는 경제적 핵심은 배당을 통한 보증금 회수이고, 매수인이 별도로 떠안을 미배당 보증금은 0원으로 처리됩니다.
② 임차인 분석 — 우선변제는 남고, 매수인 인수는 해소
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대관 | 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 180,000,000원 | 확약으로 포기 | 행사 가능 | 인수 0원 |
임차권등기에는 계약일자 2022.10.25., 전입일자 2022.11.30., 점유개시일자 2022.11.30., 확정일자 2022.11.30.이 기재되어 있습니다. 배당요구도 이루어졌으며, 현재 배당표에서는 154,000,000원 가운데 151,044,000원이 임차인에게 우선 배당되고 28,956,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 이 미배당액도 확약에 의해 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 박대관 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인은 151,044,000원을 배당받고 28,956,000원이 부족합니다. 그러나 2026.08.05.자 확약 때문에 이 부족분은 매수인이 인수하는 금액으로 연결되지 않습니다. 실제 배당은 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 시세·가격 판단 — 유찰은 충분하지만, ‘싸다’는 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 154,000,000원이고 4회 유찰이 누적되어 있습니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 123,200,000원, 6회 유찰 시 98,560,000원으로 내려갑니다. 다만 현재 확인 가능한 비교거래 수치가 없어 154,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 자체는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 LH원흥 도래울 1단지 아파트 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·상가·아파트·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 서오릉로에 접해 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.07.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 5층, 지상 20층이며 승강기 3대와 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·지역. 장방형 토지에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리) 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부·이용. 공부와의 차이는 없고 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.08.05.자 인수조건변경확약서가 실제 매각물건명세서에 동일하게 반영되어 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류가 실제로 확약 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 배당관계. 현재 배당표에서 임차인에게 151,044,000원이 배당되고 28,956,000원이 부족하므로, 실제 배당절차에서 확약 효과가 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 154,000,000원에서 4회 유찰이 누적된 만큼, 응찰 전 최근 거래금액을 별도로 확인해 가격 상한을 정하세요.
- 임대사업자 등기. 민간임대주택 등기가 존재하므로 낙찰 후 임대의무기간 관련 법적 효과와 매각 이후 적용 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 및 임차권 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건의 가장 큰 변화는 임차보증금 180,000,000원의 인수 위험이 확약으로 사실상 해소된 것입니다. 배당에서는 임차인이 우선변제를 행사하지만, 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인이 28,956,000원의 부족분을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 매각가 154,000,000원은 실질취득액도 154,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이미 4회 유찰된 물건인 만큼 가격에 대한 시장의 반응은 가볍게 넘기기 어렵습니다. 현재 매각가가 실제 거래가격 대비 어느 위치인지 확인하지 않은 상태에서는 ‘싸다’고 말할 수 없습니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐고, 승부처는 실제 시세와 4회 유찰 이후의 응찰가격입니다.
