의정부지방법원 2025타경64874. 파주시 야당동 도무스데카2 1층 102호로, 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 공부상 제1층 제102호로 등재됐으나 현황은 복층구조이고, 건축물현황도상 1층·2층, 남동측 도로 기준으로는 현황 2층·3층입니다. 권리만이 아니라 용도 표시와 실제 이용상태, 층수 표현의 차이를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
현재 소유자 오향환은 2022.05.12. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2022.07.26. 설정된 위해대부 근저당권 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.04.18. 전입·점유를 갖춘 최승락은 대항력이 있으므로, 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 300,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 주택도시보증공사의 확약이 해소했다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64874 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-115 도무스데카2 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공동주택(연립주택) |
| 면적 / 규모 | 48.685㎡ · 지하 1층·지상 4층 건물 · 2015.08.28. 사용승인 |
| 현황 구조 | 복층구조 · 공부상 1층 102호 · 건축물현황도상 1층·2층 · 남동측 도로 기준 현황 2층·3층 |
| 소유자 | 오향환 (2022.05.12. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 302,700,000원 / 103,820,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약으로 해소
최승락은 임대차계약일 2022.03.18., 확정일자 2022.03.23., 전입·점유개시일 2022.04.18.로, 말소기준 근저당권 설정일인 2022.07.26.보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 말소기준 이후인 2024.04.25. 접수됐지만, 대항력 판단은 그보다 앞선 전입·점유 시점을 기준으로 합니다.
배당 시뮬레이션에서는 최저가 103,820,000원에서 집행비용 2,253,480원을 제외한 101,566,520원이 최승락 보증금에 배당되고, 부족분 198,433,480원이 남습니다. 그러나 최승락의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.03. 확약서를 제출해, 보증금을 전액 배당받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
* 배당표의 일반 계산상 인수액은 198,433,480원이지만, 2026.03.03. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
확인되는 실제 임차인은 최승락과 안병웅 2명입니다. 주택도시보증공사는 최승락의 보증금채권을 양수한 신청채권자이며, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승락 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18. / 2022.03.23. | 300,000,000원 / 해당 없음 | 있음 | 있음 | HUG 채권양수 |
| 안병웅 | 현황조사상 임차인 | 2025.05.26. / 미상 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안병웅의 전입일은 2025.05.26.로 말소기준일 2022.07.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 다만 현황상 점유자가 존재하므로, 실제 점유 범위와 인도 협의는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 34.6%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
도무스데카2 동일 면적에서 확인되는 실거래는 2022.05. 300,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 103,820,000원은 이 거래금액의 34.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.05.이므로 2026년 현재 시세를 충분히 설명하는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 48.69㎡ | 1 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 103,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,253,480원 |
| 1. 최승락 보증금 채권양수인 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 101,566,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사위해대부 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 최승락의 보증금채권 양수인이므로 동일한 300,000,000원 보증금을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당액은 제공된 시뮬레이션 원값이며, 확약 전 일반 계산상 부족액은 198,433,480원입니다. 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 103,820,000원 | 198,433,480원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,674,000원 | 229,034,132원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 50,871,800원 | 250,443,892원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이번 사건에서는 확약이 그 구조를 끊어 주지만, 확약의 유효성과 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지를 확인하지 않으면 원래의 대항력 인수 위험으로 돌아갑니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 운정4동행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물이며 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거복합 Zone이며, 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 공부상 층수와 현황 층수 및 복층구조 차이는 별도 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.03.03. 확약서의 당사자, 사건번호, 대상 부동산, 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 확인하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 최승락 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 절차와 제출 서류를 확인하세요.
- 안병웅 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금 5,000,000원·월세 400,000원의 현황 임차인이므로 실제 점유 부분과 인도 일정을 확인하세요.
- 용도와 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)이므로 건축물대장·현황도·허가 용도를 대조하세요.
- 복층과 층수 차이 확인. 공부상 1층 102호, 건축물현황도상 1층·2층, 도로 기준 현황 2층·3층이라는 차이를 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 실거래 표본이 2022.05. 1건뿐이므로 인근 연립주택 매매·전월세와 중개업소 호가를 추가 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 건축물대장과 건축물현황도를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
현재 최저가는 103,820,000원으로 감정가와 2022.05. 실거래에 비해 크게 낮습니다. 하지만 이 물건을 단순히 3회 유찰된 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 최승락의 대항력 있는 보증금 300,000,000원이 존재해, 확약서가 없었다면 현재 회차에서 198,433,480원을 인수하는 구조였기 때문입니다.
주택도시보증공사의 확약이 유효하게 이행되면 최승락 관련 인수는 0원*이 되고 실질취득액도 103,820,000원으로 정리됩니다. 다만 실제 임차인 2명의 점유관계, 근린시설 표시와 연립주택 이용상태, 복층 및 층수 차이, 2022.05. 1건뿐인 실거래 표본은 별도의 검토 요소입니다. 권리의 결론은 확약 조건부 합격, 가격 판단은 현장 시세 확인 후 결정. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서 원본과 현황 불일치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
