수원지방법원 2025타경58133. 수원시 권선구 금곡동 커낼파크 4층 405호, 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 소유자 김지연은 2021.04.02 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 178,810,000원입니다. 이 사건의 핵심은 세금 압류보다 앞선 시점부터 점유·전입한 임차인 이한태의 보증금 178,810,000원입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건은 2026.07.20 대항력 포기·임차권말소 동의 확약이 제출돼 그 인수구조가 해소됐습니다.
다만 권리 인수가 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 180,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거 없이 감정가 자체만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 현재 판단은 권리 인수는 해소, 가격은 별도 검증 필요로 나뉩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 · 10층 중 4층 405호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.02 소유권 취득 · 거래가액 178,810,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,810,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 인수는 해소
말소기준권리는 2022.02.04 국가 압류입니다. 임차인 이한태의 전입·점유일은 2021.04.02, 확정일자는 2021.02.26으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 有, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 有로 분석됩니다. 2023.05.12에는 보증금 178,810,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한태 | 178,810,000원 | 2021.04.02 | 2021.02.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
룰상 미배당 보증금은 현재 회차 2,130,000원, 1회 유찰 시 37,626,000원, 2회 유찰 시 66,022,800원이지만, 위 확약이 적용되는 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수액을 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 인수 0원이어도 ‘싸다’는 결론은 별개
현재 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 확약으로 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 180,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원으로 내려가지만, 확약 전 룰만 적용하면 임차보증금 미배당분은 각각 37,626,000원과 66,022,800원으로 늘어나는 구조였습니다. 이번 사건에서는 확약 때문에 이 미배당액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 이한태 보증금 | 178,810,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,810,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 임차인 미배당은 2,130,000원입니다. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 기재돼 있어 중복합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층 405호입니다.
- 입지. 칠보초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 주위에는 오피스텔·소매점포·음식점·위락시설·휴흥업소·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 등기 특이사항. 2021.04.02 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 2023.05.12 주택임차권등기가 등재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.20 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의 확약이 매각조건에 반영된 상태를 원문으로 대조하세요.
- 동일채권 중복 계산 금지. 신청채권 178,810,000원과 임차권등기 보증금 178,810,000원은 동일한 채권으로 기재돼 있으므로 별개 채권처럼 합산하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국가 압류 2건과 서울특별시 압류 1건이 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.02 등기된 민간임대주택 관련 기재의 말소·매각조건을 원문과 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 180,000,000원이 주변 실제 거래가격과 비교해 어느 수준인지 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 현황 확인. 복층형 오피스텔의 내부 상태와 점유현황, 미납 관리비 등 현장 인수비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 인수구조를 바꿨다”
이 사건의 첫인상은 보증금 178,810,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보인다는 것입니다. 전입·점유일 2021.04.02가 말소기준권리 2022.02.04보다 앞서고 확정일자도 2021.02.26이므로, 원래 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수 부담이 커질 수 있습니다. 실제 계산도 현재 회차 2,130,000원, 1회 유찰 37,626,000원, 2회 유찰 66,022,800원의 미배당을 보여줍니다.
하지만 2026.07.20 대항력 포기·임차권말소 동의 확약이 제출되면서 결론이 달라집니다. 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득 기준은 최저가와 같은 180,000,000원입니다. 다만 이것은 어디까지나 권리 리스크의 해소이지, 180,000,000원이 시세보다 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 가격은 실거래 검증 전까지 중립. 이 구분이 이 사건의 핵심입니다.
