수원지방법원 2025타경59135. 수원시 권선구 금곡동 1081 호매실역 서희 스타힐스 502동 1층 101호 아파트입니다. 최양재가 2020.09.22 매매로 316,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당 82,500,000원·123,200,000원·132,000,000원이 차례로 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 우리은행 근저당 82,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 담보권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계 조사에서는 이해관계인 부재로 임대사항이 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 실제 점유자·전입관계·임대차 존재 여부는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다. 또한 동일 단지 실거래 비교자료가 없어 최저가 530,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1081 호매실역 서희 스타힐스 502동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방/식당·욕실1·파우다룸·발코니 등 · 12층 내 1층 |
| 소유자 | 최양재 (2020.09.22 매매 · 거래가액 316,500,000원 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 215,242,812원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 을구 1번
말소기준권리는 2020.09.22 접수된 우리은행 근저당권 82,500,000원입니다. 같은 날 이어진 우리은행 근저당 123,200,000원·132,000,000원, 2021.08.10 엔에이치농협캐피탈 근저당 193,200,000원, 화성시와 국의 압류, 2025.12.01 현재 사건의 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 530,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 530,000,000원입니다.
그러나 동일 단지 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 이 5.30억이 최근 시장가격 대비 할인인지 프리미엄인지 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 530,000,000원 | 8,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 424,000,000원 | 113,540,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 339,200,000원 | 197,248,800원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 8,600,000원 → 113,540,000원 → 197,248,800원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,700,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 193,200,000원 | 184,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 530,000,000원 가정 시 채권최고액 기준 총 530,900,000원 중 522,300,000원이 배당되고 8,600,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠보중학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·공원·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 이용이 용이하고 동측으로 평택파주고속도로·지방도309번, 북동측으로 국도42번이 위치하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골경사지붕 12층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·공동현관 보안개폐·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 용도. 방3·주방/식당·욕실1·파우다룸·발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 평지인 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용되고, 단지 내 도로가 동측과 서측 외부 공도에 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구이며 교육환경 보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대사항 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.09.22 우리은행 을구 1번 근저당 82,500,000원이 말소기준이며 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 530,000,000원에 대한 실거래 비교자료가 없으므로 단지·동일 면적·유사 층 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 8,600,000원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 대조하세요.
- 관리비·명도. 실제 점유상태와 체납 관리비 등 낙찰 후 비용 발생 여부를 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원 인수, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 우리은행 을구 1번 근저당이고, 그 뒤의 존속 담보권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리등기만 보면 부담이 크지 않은 편입니다.
반면 두 가지는 아직 가격에 반영해 보수적으로 봐야 합니다. 첫째, 감정요항상 임대사항이 미상이어서 실제 점유·임대차를 확인해야 합니다. 둘째, 최근 실거래 비교자료가 없어 5.30억이 시장 대비 유리한 가격인지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 시세 검증을 마친 뒤 가격을 결정해야 하는 신건입니다.
