수원지방법원 2025타경59355. 경기도 용인시 처인구 역북동에 있는 용인센트럴코업 15층 1502호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 올리비아니드햄그룹(주)이며, 2021.03.16 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기상 거래가액은 93,500,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 17층 건물이고, 해당 물건은 15층에 있습니다.

이 사건의 핵심은 경매가 여러 차례 유찰됐다는 사실보다 어떤 권리가 매각 후에도 남는가에 있습니다. 임차인 박수림은 2022.09.21 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.09.30 전입신고 및 점유를 개시했습니다. 이후 2024.10.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.12.17 처인구청 압류보다 앞선 권리이므로, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다

말소기준권리는 2024.12.17 처인구청 압류입니다. 이후 2025.09.25 용인시 압류와 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 박수림의 주택임차권등기는 2024.10.15에 이루어졌고, 전입신고와 점유개시는 그보다 앞선 2022.09.30입니다. 따라서 선순위 대항력 있는 임차보증금의 미변제액이 핵심 인수 위험입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수 위험

박수림은 확정일자와 전입신고를 갖추고 배당요구도 한 임차권자이므로 배당에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 우선변제권이 있다는 것은 보증금을 반드시 전액 돌려받는다는 뜻이 아닙니다. 현재 최저매각가로 계산하면 예상배당액은 50,123,900원이고, 나머지 49,876,100원이 남습니다. 이 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 인수되는 것으로 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 49% 낙찰가가 실제 할인율은 아니다

감정가 105,000,000원에 대한 최저매각가 51,450,000원의 비율은 49%입니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 수준에서 매수할 기회처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가뿐 아니라 선순위 임차보증금의 미배당액을 합산해야 실제 취득 부담을 판단할 수 있습니다.

배당비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 지급되고, 지급되지 못한 보증금은 매수인 부담으로 남는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 유찰이 반복돼도 실질취득 부담은 임차보증금 100,000,000원 부근에 머무는 구조라는 점이 중요합니다.

동일 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로, 실질취득 부담 101,326,100원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 감정가가 105,000,000원이라는 이유만으로 실질취득 부담에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

집행비용 1,326,100원을 우선 공제하고 임차인 보증금에 50,123,900원을 배당하는 추정입니다. 경매신청채권자와 임차인이 동일인이므로 별도 배당 항목을 독립적인 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 경매개시결정 항목의 추가배당 0원은 임차인 우선변제액 50,123,900원과 구분해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 떨어지는 낙찰가, 커지는 인수액

실질취득 부담 = 시나리오별 낙찰가 + 예상 매수인 인수보증금. 회차별 집행비용 차이가 반영된 추정값이며, 실제 배당과 인수액은 확정배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 역북동 용인대입구 삼거리 남동측 인근입니다. 주변에는 업무용·상업용 건물, 관공서, 아파트단지, 농경지와 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 주변 도로 연결상태는 원활하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 및 남측으로 각각 약 35m 및 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 15층 오피스텔입니다. 전기·급배수·소방·난방·승강기 설비가 있으며, 주차시설은 옥내 400대 및 옥외 35대로 기재되어 있습니다.
• 이용 및 규제. 감정요항표에는 오피스텔 이용, 중심상업지역, 지구단위계획구역 및 도시개발구역으로 기재되어 있습니다. 토지 관련 정보에는 자연녹지지역 등 다른 구역 표기도 포함돼 있으므로 실제 해당 필지의 토지이용계획확인서를 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 내부 상태와 유지관리 상황은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요·금융·임대시장 특성이 다를 수 있습니다. 동일 건물의 실거래 및 실제 임대수익 수준을 확인하지 않은 상태에서는 환금성이나 적정 매수가를 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 우선 계산. 최저가 51,450,000원만 자금 계획에 반영하면 안 됩니다. 예상 인수액 49,876,100원을 더한 실질취득 부담 101,326,100원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 박수림의 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유 이력, 임차권등기 및 배당요구 관계를 원본으로 확인하세요.
• 동일인 청구관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 박수림이므로 경매신청채권의 실질, 우선변제 범위 및 중복청구 여부를 검토해야 합니다.
• 인수액 변동 가능성. 예상배당은 집행비용과 다른 우선배당권리에 따라 달라질 수 있습니다. 확정된 배당 전에는 인수액을 확정금액으로 취급하지 마세요.
• 명도·점유 조사. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현장 점유, 열쇠 인도, 임차인의 퇴거 및 보증금 정산 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 대조. 용인센트럴코업 동일 유형의 최근 실거래와 임대수익을 조사하고, 최저가가 아닌 실질취득 부담 약 1억원을 기준으로 비교하세요.
• 관리비·세금·규제. 미납 공용관리비, 취득 관련 비용, 실제 토지이용규제와 오피스텔 이용조건을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 법원 공고를 다시 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가 49% ≠ 실질취득 49%”

이 물건은 감정가 105,000,000원에서 최저가 51,450,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이지만 권리분석 결과는 전혀 다릅니다.

임차인 박수림의 선순위 보증금 100,000,000원은 낙찰대금에서 전액 배당되지 않을 것으로 추정되고, 현재 회차에서는 49,876,100원을 매수인이 인수해야 하는 구조입니다. 그 결과 실질취득 부담은 101,326,100원에 이릅니다.

추가 유찰이 발생해도 총부담은 약 1억원 수준으로 유지되는 것으로 계산됩니다. 동일 오피스텔의 최신 실거래가격도 확인되지 않아 이 총부담이 시장가격보다 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율만으로 접근할 물건이 아닙니다.

결론은 ‘최저가는 낮지만 선순위 인수 위험이 크고, 가격 메리트는 검증되지 않았다’입니다. 임차보증금 인수구조와 실제 시세가 확인되기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.