수원지방법원 2025타경59355. 용인시 처인구 역북동 용인센트럴코업 15층 1502호 오피스텔입니다. 소유자는 올리비아니드햄 그룹(주)으로, 2021.03.16 소유권을 이전받았고 거래가액은 93,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 박수림은 2022.09.21 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.09.30 전입·점유를 시작했으며, 2024.10.15 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.12.17 처인구청 압류입니다. 임차인의 전입·확정일자·점유가 모두 그보다 앞서므로 박수림은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 다만 현재 신건 105,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,270,000원을 제외하고 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 15층1502호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 15층 1502호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 올리비아니드햄 그룹(주) (2021.03.16 소유권이전 · 거래가액 93,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박수림 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
핵심 선순위 권리는 박수림의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.21, 전입 및 점유개시는 2022.09.30이며 보증금은 100,000,000원입니다. 2024.10.15 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 이후 2024.12.17 처인구청 압류가 말소기준이 되었으며, 2025.09.25 용인시 압류와 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원, 유찰 뒤에는 인수 발생
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수림 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.09.30 | 2022.09.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
매각물건명세서상 핵심 문구도 분명합니다. 신청채권자이자 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차는 배당표상 전액 변제가 가능해 인수 0원이지만, 유찰돼 낙찰가가 낮아지면 상황이 바로 바뀝니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 0원 | 105,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 17,912,000원 | 101,912,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 34,409,600원 | 101,609,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 박수림 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박수림 | 100,000,000원 | 2,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 105,000,000원 가정에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,270,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득’부터 본다
동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아 현재 최저가 105,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율보다 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득액을 우선해야 합니다.
특히 유찰 이후에는 표면 최저가가 크게 낮아져도 실질취득은 1회 유찰 시 101,912,000원, 2회 유찰 시 101,609,600원으로 계산됩니다. 즉 84,000,000원 또는 67,200,000원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 보증금 100,000,000원이 가격의 하단을 사실상 지지하는 구조이므로, 시세를 확인할 때도 이 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 용인대입구 삼거리 남동측 인근으로 업무용·상업용 건물, 관공서, 아파트단지, 농경지와 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주위 도로 연결상태가 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물이며 외벽은 몰탈위페인트 및 석재마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 북측 및 남측으로 약 35미터 및 15미터 내외 포장도로에 접하며 자주식 옥내 400대·옥외 35대 주차시설이 있습니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등이 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 인수액과 향후 인수액을 구분. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰 시 17,912,000원, 2회 유찰 시 34,409,600원이 발생합니다.
- 실질취득액 기준으로 비교. 1회 유찰은 101,912,000원, 2회 유찰은 101,609,600원입니다. 최저가만으로 할인율을 판단하지 마세요.
- 임차관계 원본 확인. 박수림은 임차인이면서 강제경매 채권자와 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 배당 전액 여부 확인. 대항력 있는 임차보증금이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인 인수로 전환됩니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 오피스텔의 실제 매매가를 별도로 대조한 뒤, 최저가가 아니라 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 보증금 지급관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 박수림은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이며 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 신건 105,000,000원에서는 제공된 배당계산상 보증금이 전액 변제되어 인수 0원입니다.
하지만 유찰 이후는 다릅니다. 84,000,000원까지 떨어지면 17,912,000원을, 67,200,000원까지 떨어지면 34,409,600원을 인수하게 되어 실질취득은 각각 101,912,000원, 101,609,600원입니다. 결국 이 사건은 표면 최저가보다 실질취득액을 먼저 봐야 하는 대항력 임차인형 경매입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼, 가격 매력도는 시세를 추가 확인하기 전까지 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
