의정부지방법원 2025타경64875. 파주시 문산읍 선유리 진흥소슬마을 103동 504호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 211,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 50,661,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 김현민은 2022.09.13. 전입·점유를 시작했고 2022.09.15. 확정일자를 받았으며, 2024.10.02. 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매의 말소기준으로 제시된 2025.11.26. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 대항력이 있고, 배당에서 못 받은 보증금은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 50,661,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,311,898원을 먼저 제외한 49,349,102원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 중 남는 210,650,898원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질 부담은 50,661,000원 + 210,650,898원 = 261,311,898원입니다. 낙찰가가 싸 보이는 것과 실제 취득비용이 싼 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 1357 진흥소슬마을 103동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 5층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유연서 · 2018.06.11. 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 50,661,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,292,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.60억 임차권
과거 신한은행 근저당과 국민은행 근저당, 케이비국민카드·현대캐피탈 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 김현민의 주택임차권입니다. 임차인은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 보증금은 260,000,000원입니다. 전입·점유 2022.09.13., 확정일자 2022.09.15.로 말소기준권리인 2025.11.26. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김현민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않으므로 시세 대비 싸다거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 권리구조상 분명한 사실은 있습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 총부담이 보증금 260,000,000원 부근에 고정된다는 점입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,661,000원 | 210,650,898원 | 261,311,898원 |
| 5회 유찰 시 | 35,462,700원 | 225,575,629원 | 261,038,329원 |
| 6회 유찰 시 | 24,823,890원 | 236,022,940원 | 260,846,830원 |
4회 유찰에서 6회 유찰까지 낙찰가 가정은 50,661,000원에서 24,823,890원으로 크게 내려갑니다. 그러나 실질취득액은 261,311,898원 → 261,038,329원 → 260,846,830원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분이 대부분 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,898원 |
| 1. 임차인 김현민 보증금 | 260,000,000원 | 49,349,102원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,292,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 중 49,349,102원만 배당되고 210,650,898원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 277,292,033원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 선유리 소재 문산읍행정복지센터 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 문산역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 504호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 50,661,000원 낙찰가만 볼 것이 아니라 인수액 210,650,898원을 합친 261,311,898원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 김현민의 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수한다는 조건을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 착시 경계. 5회·6회 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액은 261,038,329원·260,846,830원 수준입니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 실질취득액 약 2.60억이 실제 시장가격보다 유리한지는 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,066만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 최저매각가 50,661,000원은 매수자의 최종 부담액이 아닙니다. 대항력 있는 김현민의 보증금 260,000,000원이 먼저 서 있고, 현재 회차 배당으로 충당되지 않는 210,650,898원을 매수인이 떠안습니다. 결과적으로 실질취득액은 261,311,898원입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 5회 유찰 시 261,038,329원, 6회 유찰 시 260,846,830원으로 총부담이 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌나”가 아니라 “약 2.60억의 실질취득비용을 감수할 가치가 있는가”입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없는 만큼 가격 메리트 판단은 유보해야 하며, 낮은 최저가만을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
