최저가 7,237만원이지만 실질취득은 약 2.62억 — 파주 진흥소슬마을 504호

의정부지방법원 2025타경64875. 파주시 문산읍 선유리 진흥소슬마을 103동 504호로, 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층에 위치한 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 211,000,000원에서 최저가 72,373,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이라 큰 폭의 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다.

임차인 김현민은 2022년 9월 13일 전입·점유를 시작했고 2022년 9월 15일 확정일자를 받았습니다. 2024년 10월 2일에는 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 이 임차권은 2025년 11월 26일 강제경매개시결정보다 앞서 성립했기 때문에 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다

과거 신한은행 근저당권과 국민은행 근저당권은 각각 2018년 6월 11일과 2022년 9월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 국민카드와 현대캐피탈의 가압류도 2022년 해제로 말소됐습니다. 현재 판단에서 핵심이 되는 권리는 근저당이나 가압류가 아니라 을구 5번 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음

김현민은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 7월 4일이고, 전입·점유일은 2022년 9월 13일, 확정일자는 2022년 9월 15일입니다. 주택 전부를 대상으로 260,000,000원의 임차권등기가 설정되어 있으며, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.

현재 회차에서는 집행비용 1,702,714원을 제외한 70,670,286원이 임차인에게 배당됩니다. 따라서 보증금 부족분은 189,329,714원이고, 이 금액이 매수인에게 인수됩니다. 낙찰자가 법원에 내는 72,373,000원만으로 취득이 끝나는 물건이 아닙니다.

③ 대항력 인수형의 핵심 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.61억

낙찰가가 72,373,000원에서 50,661,100원, 다시 35,462,770원으로 내려가더라도 임차인이 배당받는 금액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액은 189,329,714원에서 210,650,800원, 225,575,560원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 세 회차 모두 261,000,000원대에 머뭅니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)

집행비용을 제한 배당 가능액이 선순위 임차인에게 배당되어 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 277,292,033원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 임차인의 미배당 보증금 189,329,714원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주시 문산읍 선유리 소재 문산읍행정복지센터 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 문산역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물의 5층 504호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역이며, 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 아파트 등에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 72,373,000원에 인수액 189,329,714원을 더한 실질취득액 261,702,714원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 을구 5번 임차권등기의 보증금·전입일·확정일자·점유 범위와 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 임차인의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라지므로 배당요구와 채권계산서 내용을 확인해야 합니다.
• 명도보다 보증금 반환이 핵심. 대항력 임차인의 미배당 보증금 반환과 임차권등기 말소가 인도·점유 이전과 연결될 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰이 되더라도 실질취득액은 261,311,900원·261,038,330원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 부담을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,237만원짜리 아파트”가 아니다

이 물건의 최저매각가는 72,373,000원이지만, 그 금액만으로 소유권과 점유를 깨끗하게 확보할 수 있는 구조가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 김현민의 보증금 260,000,000원 중 189,329,714원이 현재 회차에서 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다.

현재 실질취득액은 261,702,714원으로 감정가 211,000,000원보다 높습니다. 추가로 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액은 계속 261,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인형이 아니라 보증금 인수형이며, 세 차례 유찰이라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 현재 조건에서는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.