수원지방법원 2025타경59503. 동탄2신도시 산척동 ‘동탄더샵레이크에듀타운’ 2514동 5층 504호 아파트입니다. 소유자는 김필원이고, 2019.06.03 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 449,020,000원입니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당은 2024.01.19 모두 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2024.12.03 오릭스캐피탈코리아 주식회사의 556,480,932원 가압류입니다.
권리분석의 중심은 임차인 황장하입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2024.03.22, 전입 및 점유개시는 2024.06.24, 보증금은 450,000,000원입니다. 전입이 말소기준 2024.12.03보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 보증금이 배당에서 덜 변제되는 상황이 생기면 그 미배당 잔액은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 699 동탄더샾레이크에듀타운 2514동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 27층 건물 내 5층 504호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김필원 · 2019.06.03 거래가액 449,020,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 935,000,000원 / 935,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 607,885,513원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
현재 경매의 말소기준은 2024.12.03 가압류입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 2024.01.19 해지로 이미 말소됐습니다. 임차인 황장하의 전입은 2024.06.24로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2026.04.03 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우에는 남은 보증금에 대한 인수 문제가 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황장하 | 건물 전유부분 전부 · 주거 | 2024.06.24 | 2024.03.22 | 450,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 |
③ 배당 구조 — 신건 가정에서는 임차보증금 전액 변제
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,750,000원 |
| 1. 임차인 황장하 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 556,480,932원 | 473,250,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 935,000,000원 가정에서는 집행비용 11,750,000원을 먼저 공제한 뒤, 임차인 황장하에게 보증금 450,000,000원이 전액 배당되고, 오릭스캐피탈코리아에 473,250,000원이 배당됩니다. 오릭스캐피탈코리아의 미배당액은 83,230,932원이지만 이는 임차보증금 인수와는 다른 문제입니다. 이 가정에서 매수인이 이어받는 임차보증금은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 현재 계산상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 935,000,000원 | 473,250,000원 | 83,230,932원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 748,000,000원 | 288,120,000원 | 268,360,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 598,400,000원 | 140,016,000원 | 416,464,932원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건의 법률적 핵심은 임차인의 대항력 자체가 사라지는 것이 아니라는 점입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 실제 낙찰 단계에서는 배당가능액과 보증금 잔액을 다시 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 935,000,000원입니다. 하지만 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 제시되어 있지 않으므로 이 금액이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
단지 자료상 동탄더샵레이크에듀타운은 1,538세대이고 2019.03.01 준공입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나지만, 실거래 가격 확인 없이 이를 가격 경쟁력의 근거로 사용할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청림초등학교 서측 인근, 동탄호수공원과 대규모 아파트단지가 자리한 동탄2신도시 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 5층으로, 승강기·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 2,546,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 황장하 보증금 450,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 최종 매각물건명세서와 배당순위를 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입 2024.06.24가 말소기준 가압류 2024.12.03보다 앞선다는 점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 배당요구 확인. 황장하는 2026.01.09 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 935,000,000원이 실제 시세와 비교해 적정한지는 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지이용계획상 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으므로 적용 대상 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 그러나 ‘대항력 4.5억’을 지워서는 안 된다
이 물건은 단순한 무임차 아파트가 아닙니다. 임차인 황장하는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 450,000,000원입니다. 현재 신건 935,000,000원 배당가정에서는 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원이지만, 그 결론은 어디까지나 보증금이 전액 배당된다는 전제 위에 서 있습니다.
따라서 이 사건의 권리분석은 “임차권이 매각으로 소멸하니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 정확한 결론은 “임차인은 대항력이 있으나 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수 0원, 미배당이 생기면 잔액 인수 가능”입니다. 가격 측면에서는 최신 실거래 근거가 없어 935,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 확인은 배당액, 가격 판단은 최신 실거래 — 두 가지를 분리해 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
