수원지방법원 2025타경59538. 화성시 능동 ‘동탄퍼스트빌스타’ 8층 비823호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 안효황이고, 2021.10.28 소유권을 이전받았으며 거래가액은 80,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부보다 임차인의 대항력입니다. 임차인 유승연은 2022.12.27 주민등록과 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 2024.06.03 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
유승연의 임차보증금은 84,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 그러나 신건 매각가 63,000,000원을 기준으로 집행비용 1,534,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당액은 61,466,000원에 그칩니다. 나머지 22,534,000원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 63,000,000원이라는 최저가를 곧바로 취득가격으로 보면 권리분석을 잘못하는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 8층 비823호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제8층 제비823호 |
| 소유자 | 안효황 (2021.10.28 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2014.09.01 우리은행 근저당권 60,000,000원은 2015.10.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 유승연의 전입·점유·확정일자가 2022.12.27로 그보다 앞선다는 점입니다. 이후 2024.08.14 84,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2025.12.22 유승연이 강제경매를 신청했습니다. 가압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유승연 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.27 / 2022.12.27 | 84,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
유승연은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 보증금이 최저매각가보다 큽니다. 매각물건명세서 비고도 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 유승연 보증금 | 84,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 유승연 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분 22,534,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 최저가, 커지는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 22,534,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 34,907,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 44,805,760원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 위치. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,225,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방·스프링클러·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 63,000,000원이 실제 부담의 전부가 아닙니다. 현재 매수인 인수 예상액은 22,534,000원입니다.
- 보증금 기준 판단. 대항력 임차보증금 84,000,000원보다 낙찰가가 낮은 구조이므로 실질취득 판단은 보증금 수준을 기준으로 해야 합니다.
- 유찰 후에도 동일 원리. 1회 유찰 시 인수 34,907,200원, 2회 유찰 시 44,805,760원으로 증가합니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 유승연으로 동일하게 표시되어 있으므로 임대차계약서·임차권등기·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실질취득 기준 84,000,000원의 시장가격 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “6,300만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 63,000,000원이지만, 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 유승연의 임차보증금은 84,000,000원입니다. 신건 기준 배당 후 남는 22,534,000원은 매수인 인수로 계산되고, 유찰될수록 그 인수액은 34,907,200원, 44,805,760원으로 커집니다. 그러므로 이 물건을 ‘감정가 6,300만원짜리 오피스텔’로 접근하면 안 됩니다. 대항력 인수형이므로 보증금 84,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 가격상 유불리도 단정할 수 없습니다. 권리분석상 결론은 명확합니다. 선순위 임차보증금 인수를 전제로 한 고위험형이며, 최저가 하락만으로 투자 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
