수원지방법원 2025타경59587. 화성시 반송동 동탄위버폴리스 3층 301호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2012.11.15 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 114,000,000원이고, 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그 뒤 2013.05.20 주영진 명의 전세권, 2024.12.11 형남진 명의 소유권이전청구권가등기, 2025.12.22 강제경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단·화성시 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 같은 뜻은 아닙니다. 현황조사상 주영진의 전입일은 2021.02.17로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 더구나 같은 주영진이 등기부상 전세권자이자 이 사건 강제경매의 채권자로 나타나므로 점유·전세권·채권관계를 원본에서 맞춰 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-1 동탄위버폴리스 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄지성로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 41층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 에스디산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2012년 근저당
말소기준은 2012.11.15 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 114,000,000원이 기재돼 있고, 2013.06.14 근저당권 변경등기에는 채권최고액 96,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 중소기업은행 채권액을 114,000,000원으로 계산하고 있으므로 실제 입찰 전에는 근저당 변경 내용과 현재 채권관계를 등기 원본 및 배당요구 자료에서 대조해야 합니다.
② 임차인 — 대항력 없음 판정, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주영진 | 2021.02.17 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 주영진 1명입니다. 전입신고일 2021.02.17은 말소기준인 2012.11.15보다 늦어 제공 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.04 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
한편 등기부에는 같은 이름의 주영진이 2013.05.20 전세금 95,000,000원의 전세권자로 등기돼 있습니다. 범위는 업무용 건물 전부, 존속기간은 2014.05.17까지로 기재돼 있고, 이 전세권 역시 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다. 또한 주영진은 2025.12.22 강제경매개시결정의 채권자로도 나타납니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 174,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 174,000,000원입니다.
그러나 가격 메리트를 판단할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 제시돼 있지 않습니다. 동탄위버폴리스 관련 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 0.5회, 낙찰률 0.0%, 평균 할인율 0.0%가 제시돼 있으며 최근 낙찰가격도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주영진 | 95,000,000원 | 56,764,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주영진 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 채권총액은 539,000,000원, 채권자 배당액은 170,764,000원, 미배당은 368,236,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1-1에는 근저당 채권최고액이 96,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 배당순위·채권액은 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 368,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 402,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 429,999,040원 | 0원 |
현재 회차에서는 주영진 관련 배당액이 56,764,000원으로 계산되고, 1회 유찰 시에는 22,451,200원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 화성시 반송동 석우중학교 남동측 인근이며 대규모 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측 및 서측으로 폭 약 30m~35m 아스콘포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 41층 건물로 위생·급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가는 7,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 가격자료. 동탄위버폴리스는 198세대, 2009.12.04 준공으로 제시돼 있으나 최근 실거래·최근 낙찰가격 자료가 없어 가격 환금성을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주영진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 관계인 확인. 주영진이 임차인·전세권자·강제경매 채권자로 동시에 등장하는 관계를 확인하고 실제 점유자와 명도 상대방을 특정하세요.
- 가등기 확인. 2024.12.11 형남진 명의 소유권이전청구권가등기의 성격과 말소 여부를 매각물건명세서·등기원본에서 재확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 2012년 채권최고액 114,000,000원과 2013년 변경등기의 96,000,000원 사이의 현재 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 174,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 확인되기 전에는 ‘신건이라 적정하다’거나 ‘싸다’고 전제하지 마세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 내부 구조·시설 상태와 수리비 가능성을 별도로 확인하세요.
- 미반영 비용. 제공 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금 및 관련 배당 변수를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “174,000,000원이 싼가”는 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 말소기준이 2012년으로 앞서 있고, 전세권·임차인 전입·가등기·압류·경매 권리가 모두 뒤에 위치해 제공 판정상 매수인 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 특히 주영진의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 판정돼 있어, 미배당 전세금이나 강제경매 청구액이 곧바로 매수인 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
그러나 주영진의 보증금과 확정일자가 미상이고, 임차인·전세권자·경매채권자의 관계가 중첩되는 점, 2024년 가등기의 성격, 근저당 변경등기의 금액은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 가격 면에서는 더 보수적이어야 합니다. 현재 실질취득금액은 174,000,000원이지만 비교할 최근 실거래가가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격은 검증 보류로 보는 것이 제공된 자료에 가장 충실한 결론입니다.
