수원지방법원 2025타경59596. 수원시 팔달구 고등동 영창탑스빌 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김성모이고, 말소기준은 2012.11.23. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 최초 채권최고액 115,200,000원으로 설정됐고, 2025.04.08. 변경계약에 따라 채권최고액이 77,770,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 그 뒤 설정된 씨피크라우드대부주식회사의 근저당권과 전세권, 2025.12.23. 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위로 표시돼 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 반월신용협동조합 근저당권, 애니원캐피탈대부주식회사 계열의 근저당권, 2024년 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 임의경매와 제이티저축은행 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 2026.02.09. 설정된 씨피크라우드대부주식회사 근저당권부채권의 근질권은 배당·말소관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 13-3 영창탑스빌 4층 401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김성모 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호 · 사용승인일 2012.11.15 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 45,804,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 국민은행 근저당
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기에는 2025.04.09. 씨피크라우드대부주식회사 명의 전세권 5,000,000원이 존재하지만, 이는 말소기준인 2012.11.23. 국민은행 근저당보다 후순위이고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 전세권을 대항력 있는 주택임차인의 보증금으로 중복 계산할 사정은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 부담이 크다
영창탑스빌은 총 8세대, 사용승인일 2012.11.15입니다. 확인된 거래는 모두 4건이지만 면적이 본건 기준면적 59.74㎡와 일치하지 않습니다. 최근 거래는 전용 52.7㎡이고, 나머지 3건은 77.91㎡여서 동일 면적 직접 비교 표본은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 52.7㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 77.91㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 77.91㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 77.91㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 187,500,000원 |
전체 4건 평균은 187,500,000원이고 신건 최저가 210,000,000원은 이 평균의 112.0%입니다. 그러나 전체 평균에는 2021~2022년의 77.91㎡ 거래가 섞여 있어 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 거래는 2025.11. 120,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균 역시 120,000,000원입니다.
따라서 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 175.0%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 거래 추세도 -42.9%로 하락 방향입니다. 면적 차이 때문에 120,000,000원을 본건의 직접 적정가로 단정할 수는 없지만, 최소한 2.10억을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 근저당 · 씨피크라우드대부주식회사 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,060,000원 |
210,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구액 183,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 23,060,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 183,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 18,352,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 51,481,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 다만 2회 유찰 시 신청채권자의 청구액 45,804,855원이 전액 충족되지 않는 시나리오로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·빌라·다가구주택이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2012.11.15이며 급배수·위생·도시가스·난방·공동현관 보안설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대 293.2㎡, 공시지가 1,556,000원/㎡이며 평지의 장방형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 감정 참고. 제시외물건이 존재하며 개략적 실측을 거쳐 본건 다세대 감정평가액에 포함해 평가됐습니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 거래는 4건뿐이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 면적도 달라 가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검증. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 120,000,000원의 175.0%입니다. ‘신건이라 안전하다’와 ‘가격이 싸다’는 별개의 판단입니다.
- 면적 일치 실거래 확인. 본건 기준면적은 59.74㎡인데 확인된 최근 거래는 52.7㎡와 77.91㎡입니다. 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -42.9%로 나타나므로 전체 평균 187,500,000원만 보고 시세를 높게 잡으면 안 됩니다.
- 후순위 권리 확인. 씨피크라우드대부주식회사의 근저당·전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 2026.02.09. 근저당권부채권 근질권은 원본 배당·말소관계를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 감정평가액에 포함된 제시외물건의 현황과 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항상 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 본인의 취득 형태에 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 근저당권과 전세권도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 반대입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 전체 거래 평균 187,500,000원보다 높고, 특히 최근 12개월 거래 평균 120,000,000원의 175.0%입니다. 최근 거래 흐름도 -42.9%여서 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
최근 거래가 본건과 동일 면적이 아니라는 한계까지 감안하면, 신건 2.10억에서 성급하게 ‘저평가’ 결론을 내리기보다는 유찰 후 가격이 내려온 시점에 동일 면적 실거래를 다시 확인하는 전략이 더 적절합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 싸게 보이는 권리 문제가 아니라 적정가를 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
