의정부지방법원 2025타경64921. 파주시 와동동 ‘운정역센트럴하이뷰’ 20층 2012호 오피스텔입니다. 감정가는 141,000,000원인데 현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가의 약 49%까지 내려왔고, 이미 5회 유찰된 상태입니다.
권리만 보면 임차인이 분명한 물건입니다. 박동우는 2022.02.04. 전입·확정일자를 마쳤고, 임차보증금은 125,000,000원입니다. 따라서 통상적인 권리관계라면 현 최저가에서 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 이번 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 매각물건명세서에 명시되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 20층 2012호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상23층 중 20층 2012호 |
| 소유자 | 최정순 |
| 소유권 취득 | 2022.02.04. 소유권이전 · 거래가액 142,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인은 대항력 있지만 ‘확약’이 핵심
| 임차인 | 점유 / 목적물 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 박동우 | 주거 (임차권등기) · 전유부분 전부 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원(확약) |
임차권의 세부 권리. 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.02.04.이며, 임차권등기일은 2024.02.13.입니다. 배당요구도 이루어졌고, 우선변제권 행사가 가능한 상태입니다. 다만 2026.05.21. 확약으로 대항력을 포기하는 대신 임차권등기를 말소하기로 한 점이 실제 인수액을 바꾸는 핵심입니다.
② 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 박동우 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당표상 박동우 보증금은 67,446,380원이 배당되고 57,553,620원이 부족합니다. 이 금액은 일반적인 인수구조라면 매수인 부담으로 연결되지만, 이번 사건은 2026.05.21. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하였으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
③ 등기부 핵심 정리 — 신탁 말소 후 소유권이전, 임차권등기
| 등기 | 일자 | 권리자 / 내용 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 갑구 1 | 2021.01.15 | 주식회사무궁화신탁 · 소유권보존 신탁 | 이미 말소 |
| 갑구 2 | 2022.01.10 | 주식회사바토 · 소유권이전 1번신탁등기말소 | 유효 |
| 갑구 3 | 2022.02.04 | 최정순 · 소유권이전 · 거래가액 142,600,000원 | 소유권 |
| 갑구 3-1 | 2022.02.04 | 민간임대주택등기 | 임대의무 |
| 을구 1 | 2024.02.13 | 박동우 · 주택임차권 · 임차보증금 125,000,000원 | 인수 원칙상 주의 |
| 갑구 4 | 2025.11.28 | 주택도시보증공사 · 강제경매개시결정 | 매각으로 소멸 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 와동동 소재 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 동측 인근으로, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설·관공서 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상23층 건물 중 제20층 제2012호입니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 정방형·평지의 상업용 건부지입니다. 대지 1,995.8㎡, 공시지가 5,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 45m, 북측 약 25m, 동측 약 16m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성상 아파트와 동일한 가격 잣대를 적용하기 어렵고, 이 건은 현재 실거래 비교자료가 없어 환금성에 대한 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 내용대로 박동우가 대항력을 포기하고 전액 미변제에도 임차권등기 말소에 동의하는지 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 인수액 이중계산 금지. 배당표의 부족분 57,553,620원을 실제 매수인 인수액으로 다시 더하지 마세요. 이번 분석에서는 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 보았습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.04. 민간임대주택 등록이 있으므로 관련 의무와 처분 제한 사항을 입찰 전에 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 약 49%라는 사실만으로 저가·시세 메리트를 확정하지 마세요. 오피스텔 특성상 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 5회 유찰되었으므로 현재 가격이 형성된 이유를 권리와 수요 측면에서 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기명령·확약서·현황조사서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확실히 좋아졌지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 물건의 가장 중요한 포인트는 임차보증금 125,000,000원이 존재한다는 사실보다, 2026.05.21. 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속되어 있다는 점입니다. 현재 회차 배당표에서는 57,553,620원의 부족분이 계산되지만, 그 금액을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 69,090,000원은 감정가 141,000,000원의 약 49%이고 5회 유찰까지 진행됐지만, 비교 가능한 최근 실거래 값이 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리되고, 가격은 실거래 확인 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
