수원지방법원 2025타경59723. 경기도 수원시 장안구 정자동에 있는 화서역푸르지오브리시엘판매시설 1층 139호입니다. 공부상 용도는 판매시설(상점)이고 감정평가상 현재 부동산중개사무소로 이용되고 있습니다. 소유자 박경용은 2023년 11월 21일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 715,800,000원입니다.
이 물건에는 서수원새마을금고의 근저당권이 설정돼 있습니다. 최초 채권최고액은 516,000,000원이고 이후 552,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 김영복의 근저당권은 이미 말소됐으며, 김주호의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 실제 입찰에서는 임차인의 점유 형태와 상가의 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 961 화서역푸르지오브리시엘판매시설 1층 139호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 수성로157번길 60 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) |
| 위치 / 이용상태 | 제1층 제139호 · 부동산중개사무소로 이용 중 |
| 소유자 | 박경용 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2023.11.21 · 등기상 거래가액 715,800,000원 |
| 감정가 | 658,000,000원 |
| 최저매각가 | 322,420,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김주호 / 84,093,150원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 사용승인일 | 2023.09.26 |
| 임차 신고 | 이경희 · 보증금 25,000,000원 · 월 차임 1,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 서수원새마을금고
핵심은 2023.11.21 서수원새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 김영복의 후순위 근저당권은 경매와 별개로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 실제 이용상태 확인 필요
| 임차인 | 보증금 / 월 차임 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 25,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 신고 임차인 | 1명 · 이경희 |
|---|---|
| 임차 부분 | 판매시설 1층 139호 · 33.0330㎡ |
| 신고 이용형태 | 주거 |
| 전입신고일 | 2025.11.07 |
| 보증금 | 25,000,000원 |
| 월 차임 | 1,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2026.01.20 |
| 매수인 인수 | 0원 (신고된 대항력 및 배당모형 기준) |
이경희의 전입신고일은 2025.11.07로, 말소기준권리인 서수원새마을금고 근저당권 설정일 2023.11.21보다 늦습니다. 따라서 신고된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 임차인으로 분석됩니다. 보증금 25,000,000원 전액이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인 여부는 별개
감정가는 658,000,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 322,420,000원, 감정가 대비 49% 수준입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 하락폭이지 실제 상가 시장가격보다 저렴하다는 의미가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 322,420,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 225,694,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 157,985,800원 | 24.01% | 0원 |
상가 가치는 도로 접근성이나 지하철과의 거리뿐 아니라 해당 호실의 유효한 상권, 전면 노출, 고객 동선, 임차수요, 월 임대수익에 따라 달라집니다. 이 물건은 현재 부동산중개사무소로 이용되고 있으므로 실제 임대차계약의 지속 가능성과 공실 전환 가능성도 함께 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,313,880원 |
| 1. 근저당 · 서수원새마을금고 | 516,000,000원 | 317,106,120원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김주호 | 84,093,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 600,093,150원 | 317,106,120원 |
| 채권 미배당 | — | 282,987,030원 |
집행비용 5,313,880원은 추정치입니다. 서수원새마을금고의 채권액은 배당모형에 사용된 516,000,000원으로 표시했으며 등기상 변경 채권최고액 552,000,000원과 구별해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용을 공제한 317,106,120원이 서수원새마을금고에 배당됩니다. 그 결과 신청채권자 김주호에게 돌아갈 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 배당모형상 채권자들의 미배당 합계는 282,987,030원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 채권 회수 구조
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 317,106,120원 | 282,987,030원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 221,734,284원 | 378,358,866원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 154,973,999원 | 445,119,151원 | 0원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 선순위 근저당권자의 회수액은 감소하고, 전체 채권 미배당액은 커지는 구조입니다. 세 시나리오 모두 신청채권자 김주호의 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다.
채권 회수가 부족하다는 사실 자체가 후순위 채무를 매수인에게 이전시키지는 않습니다. 따라서 매각가격 하락과 채권 부족액 증가를 구분해 보아야 합니다. 실제 배당은 신고채권, 우선채권 및 법원 배당절차의 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 송림초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 대형 판매시설, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 화서역과 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 본건 토지는 남서측 왕복 4차선 도로 및 남동측 왕복 5차선 도로와 접합니다. 다만 실제 해당 호실의 출입 동선과 가시성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2023.09.26입니다. 외벽 인조석붙임, 내부 페인팅 및 타일 마감 등이 확인됩니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(대유평지구), 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 특정 대상자 및 주거용도를 대상으로 하는 허가구역 지정사항이 있으므로 본 판매시설에 실제 적용되는지 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 상업용 개별 호실은 건물 전체의 인지도와 별도로 상권, 유동인구, 공실 가능성 및 실제 임대수익에 따라 매각 가능성과 적정가격이 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 시설 매매사례. 화서역푸르지오브리시엘판매시설의 유사 면적·층·위치 매매사례를 비교해 최저매각가 322,420,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임대차 실체. 이경희의 보증금 25,000,000원, 월 차임 1,000,000원, 배당요구 및 실제 점유 여부를 임대차계약서와 현장에서 확인하세요.
- 용도 차이. 주거로 신고된 임차 내역과 부동산중개사무소 이용상태가 일치하지 않습니다. 실제 이용, 사업자등록, 전입 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부. 확정일자와 법정 우선변제 요건, 상가임대차 관련 최우선변제 가능성을 확인하고 배당표에 반영될 금액을 점검하세요.
- 근저당 변경. 서수원새마을금고 근저당 채권최고액은 552,000,000원으로 변경됐습니다. 배당모형상 516,000,000원과 차이가 있으므로 채권계산서 및 등기 원본을 확인하세요.
- 소유자·점유자 명도. 소유자 박경용과 신고 임차인 이경희, 현재 영업자의 관계를 파악하고 인도 및 점포 인수 과정의 비용과 기간을 고려하세요.
- 상가 운영비. 공용관리비, 장기 체납액, 실제 월 임대료의 지급 상태 및 공실 전환 시 부담할 고정비를 확인하세요.
- 입찰가 상한. 감정가 대비 할인율만으로 결정하지 말고 동일 상권의 거래가격과 예상 순임대수익에 근거해 입찰 상한을 설정하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 최저가, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서를 법원 원본과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 물건은 권리관계와 가격 판단을 분리해야 하는 상가 경매입니다. 2023년 서수원새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 신고 임차인의 전입도 그보다 늦어 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 658,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 322,420,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 판단하기는 어렵습니다. 실제 이용상태는 부동산중개사무소이고 신고된 임차인의 이용형태는 주거로 달라 임대차 실체를 확인해야 합니다. 또한 근저당권 변경 이력과 배당모형의 차이를 검토하고, 상가 매매시세 및 임대수익을 확인해야 합니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만 가격 판단과 점유 확인은 보류입니다. 감정가 대비 할인폭이 아닌 실제 시장가치와 영업·임대수익을 기준으로 접근하는 것이 적절합니다. 추가 유찰은 가격 조정의 기회일 수 있지만 그 자체로 수익성을 보장하지 않습니다.
