수원지방법원 2025타경59723. 화서역푸르지오브리시엘판매시설 1층 139호로, 공부상 판매시설(상점)이며 현재 부동산중개사무소로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 박경용 씨는 2022.10.13. 매매를 원인으로 거래가액 715,800,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2023.11.21. 접수됐습니다. 같은 날 서수원새마을금고가 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2024.06.17. 해당 근저당의 채권최고액이 552,000,000원으로 변경됐고, 2025.01.24. 김영복 명의 채권최고액 100,000,000원의 후순위 근저당이 설정됐다가 2025.06.27. 이미 말소됐습니다. 2026.01.06. 김주호 씨가 강제경매를 신청했습니다. 권리구조 자체는 말소기준을 중심으로 비교적 명료하지만, 가격 측면은 별도의 상가 시세 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 961 화서역푸르지오브리시엘판매시설 1층 139호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현재 부동산중개사무소 이용 |
| 전유부분 | 1층 139호 · 33.0330㎡ |
| 소유자 | 박경용 · 단독소유 · 거래가액 715,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 658,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주호 / 84,093,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2023.09.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2023.11.21. 서수원새마을금고 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 516,000,000원이었고 2024.06.17. 552,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.01.24. 설정된 김영복 근저당은 2025.06.27. 이미 말소됐고, 2026.01.06. 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당요구 확인
확인되는 실제 임차인은 이경희 1명입니다. 화서역푸르지오브리시엘판매시설 1층 139호 33.0330㎡를 대상으로 보증금 25,000,000원, 월차임 1,000,000원이며, 2025.11.07. 전입했습니다. 전입일이 2023.11.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 2026.01.20. 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 1층 139호 33.0330㎡ · 주거 | 25,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.11.07 | 2026.01.20 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 — 신건 658,000,000원, 시세 판단 자료는 없다
감정가는 658,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 658,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 등기상 거래가액은 715,800,000원이지만, 이는 2022.10.13. 매매의 거래가액일 뿐 현재 상가 시세를 대신할 수 없습니다.
동일·유사 판매시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 이 사건에서는 최저가가 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 특히 상가·판매시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 단순 비교하기 어렵기 때문에, 실제 응찰 전에는 같은 판매시설 내 1층 점포의 면적·동선·전용 위치를 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 658,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,980,000원 |
| 1. 근저당 · 서수원새마을금고 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 김주호 | 84,093,150원 | 84,093,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,926,850원 |
현재 매각가 658,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 600,093,150원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 48,926,850원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인의 최우선변제 가능성 및 당해세는 이 배당계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 658,000,000원 | 600,093,150원 | 0원 | 84,093,150원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 526,400,000원 | 518,736,000원 | 81,357,150원 | 2,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 421,120,000원 | 414,508,800원 | 185,584,350원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 526,400,000원으로 내려가고 신청채권자 김주호 씨의 예상배당은 2,736,000원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시 매각가는 421,120,000원, 김주호 씨의 예상배당은 0원이 됩니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자의 미배당 증가와 낙찰자의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송림초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·대형 판매시설·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 화서역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 현재 이용. 공부상 판매시설(상점)이며 현재 부동산중개사무소로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 토지는 남서측 왕복 4차선도로, 남동측 왕복 5차선도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대유평지구)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 1층 건물 내 제1층 제139호이며 사용승인일은 2023.09.26.입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 같은 판매시설 내 1층 점포와 인근 유사 상가의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임차인 조사에는 ‘주거’, 감정평가에는 ‘부동산중개사무소’ 이용으로 적혀 있어 현장 사용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구·명도. 이경희 씨는 2026.01.20. 배당요구를 했고 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 별도 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 우선순위. 보증금 25,000,000원과 월차임 1,000,000원이 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당순위는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 유찰과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당은 커지지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 임대차 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2023.11.21. 서수원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 이경희 씨의 전입은 2025.11.07.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 658,000,000원뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것을 곧바로 ‘좋은 물건’ 또는 ‘싼 물건’이라는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 대상은 판매시설(상점)이고 현재 부동산중개사무소로 이용 중인 상가입니다. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 658,000,000원의 적정성을 판단할 직접 기준이 없습니다. 소유자의 과거 거래가액 715,800,000원도 현재 시장가를 보장하지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증입니다. 응찰 여부는 권리보다 실제 상가 시세와 임대·점유 상태 확인에서 결정해야 합니다.
