수원지방법원 2026타경220. 화성발안우림필유 110동 3층 304호 아파트 사건입니다. 하지만 매각 구조는 보통의 아파트 한 채 전체매각과 다릅니다. 등기상 2016.11.30 김순남 지분 100분의 45와 유지연 지분 100분의 55로 소유권이전이 이뤄졌고, 이 사건 경매개시결정은 김순남 지분에 대해 내려졌습니다. 김순남 지분은 2025.11.16 상속을 원인으로 김미경 10000분의 2250, 윤유경 10000분의 1125, 윤하경 10000분의 1125로 이전돼 현재 유지연 지분 10000분의 5500과 함께 공유관계를 이루고 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘매각 후 지워지는 권리가 많으냐’보다 무엇을 낙찰받는가입니다. 매각물건명세서에는 지분매각임이 명시돼 있고, 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해 우선매수권을 1회 행사할 수 있습니다. 매수인에게 별도 금액 인수는 없지만, 낙찰 후에도 다른 공유자의 지분까지 취득하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남면 발안리 305 화성발안우림필유 110동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지상18층 중 3층 · 사용승인일자 2006.05.30 |
| 현재 공유자 | 김미경 10000분의 2250 · 유지연 10000분의 5500 · 윤유경 10000분의 1125 · 윤하경 10000분의 1125 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나정분 / 51,665,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사 1회 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분’이 먼저다
말소기준권리는 2022.11.11 설정된 나정분 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 25,000,000원이었고 2024.12.19 변경계약으로 52,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.06.24 황국하의 김순남 지분 100분의 45 이전청구권가등기는 말소기준보다 뒤에 설정됐으며, 경매개시결정 역시 이후입니다. 해당 가등기는 등기 순서상 매각으로 소멸하는 구조지만, 비고에는 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있어 입찰 전 원문 성격을 재확인할 항목입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황인엽 | 2026.03.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황인엽의 전입신고일은 2026.03.16으로 말소기준권리인 2022.11.11보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 표시되지 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 시세 가점 없이 ‘지분가액’ 자체를 봐야 한다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 121,000,000원인 신건입니다. 별도 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 121,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 25,000,000원 | 93,506,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 25,000,000원 | 69,657,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 25,000,000원 | 50,646,080원 | 0원 |
이 사건에는 동일 조건 실거래 비교값이 없어 감정가 121,000,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다. 특히 지분매각은 아파트 전체를 취득하는 거래와 대상 자체가 다르므로, 최저가가 내려가는 것만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 나정분 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,506,000원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,494,000원과 나정분 근저당 25,000,000원이 배당되고 93,506,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자는 반드시 체크
매각물건명세서에는 지분매각이고 공유자 우선매수권은 1회에 한함이라고 명시돼 있습니다. 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 유효하며, 매수신청권리를 행사하지 않으면 차회기일부터 우선권이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상18층 건물 중 3층 304호입니다. 조사 당시 관계인 부재로 내부조사는 하지 못했습니다.
- 입지. 제암초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재돼 있으며 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 지상주차장 및 지하주차장이 시설돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(발안)이며 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 지정기간 2025.8.26~2026.8.25, 외국인등을 허가대상자로 하는 토지거래계약 허가구역에 해당하며 아파트가 허가대상용도에 포함돼 있습니다.
- 행정구역. 본건 소재지는 2026.2.1 행정관할구역이 변경된 것으로 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 이 사건은 아파트 전체매각이 아니라 김순남 지분을 원인으로 한 지분경매입니다. 매각대상 지분을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 특정해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권이 1회 인정됩니다. 해당 회차에서 외부 최고가매수신고인이 되더라도 우선매수 행사 가능성을 반영해야 합니다.
- 황국하 가등기. 2025.06.24 김순남 지분 100분의 45 이전청구권가등기는 말소기준권리 이후지만, 담보가등기 종류 확인 필요 사항이 있으므로 원인·성격을 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 최고액 변경. 2022.11.11의 25,000,000원 근저당이 2024.12.19 52,000,000원으로 변경돼 있습니다. 신청채권 51,665,753원 및 실제 채권계산서를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인. 황인엽의 전입일은 2026.03.16으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 내부상태. 감정 당시 관계인 부재로 내부조사를 하지 못했습니다. 내부 수리상태와 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 121,000,000원이 싸다는 근거는 없습니다. 지분매각이라는 거래 구조를 반영해 전체 아파트 일반 거래와 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘지분을 산다’는 사실
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 유형이 아니고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 황국하 가등기와 경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있습니다. 여기까지만 보면 권리상 단순해 보입니다.
하지만 결론은 달라집니다. 지분매각이고 기존 공유관계가 남으며, 공유자의 우선매수권 1회도 존재합니다. 여기에 근저당 채권최고액이 25,000,000원에서 52,000,000원으로 변경된 이력과 담보가등기 성격 확인 항목까지 있습니다. 실거래 비교값도 없어 121,000,000원의 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 금전 인수는 낮지만, 권리행사·환금성·입찰확정성은 일반 아파트 전체매각보다 복잡한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
