수원지방법원 2026타경52188. 화성시 만세구 우정읍 화산리 엠팰리스 비동 3층 301호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 2024.07.23. 등기된 주택임차권입니다. 임차권자 전유미는 임대차계약일 2022.06.18., 주민등록·점유개시 2022.07.15., 확정일자 2022.07.01.로 기재되어 있고, 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2026.05.15.이므로 이 임차권은 그보다 앞서 존재하며 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다.
다만 현재 회차의 배당 가정은 조금 다릅니다. 매각대금 176,000,000원에서 집행비용 3,264,000원을 먼저 제하고도 전유미의 보증금 160,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 매각가가 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 보증금이 인수액으로 전환되므로, 낙찰가만 떨어지는 것이 아니라 낙찰가 + 인수액이라는 실질취득 부담을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경52188 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3 엠팰리스 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) · 지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 고승현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전유미 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2020.08.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
소유권은 2020.09.02. 고승현 명의로 보존됐고 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가 2022.07.15. 신탁재산 귀속으로 다시 고승현에게 돌아왔습니다. 이후 전유미의 주택임차권이 2024.07.23. 등기됐습니다. 2025.06.09.의 강제경매개시결정은 2025.12.30. 취하로 말소됐고, 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026.05.15.입니다. 따라서 전유미 임차권은 현재 말소기준 시점보다 앞서 있어 단순 소멸권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유자 — 확정된 1명과 미상 기재 1건
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전유미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.15. | 2022.07.01. | 160,000,000원 | 2024.07.23. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
전유미는 전입일·확정일자·보증금·배당요구가 모두 확인되는 임차권자입니다. 반면 매각물건명세서에 함께 기재된 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 아무 권리가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 12,736,000원 | 147,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 0원 | 160,000,000원 | 21,971,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 0원 | 160,000,000원 | 49,736,960원 |
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가와 인수액을 분리해서 보지 않는 것입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 140,800,000원으로 내려가지만 21,971,200원의 인수액이 생기고, 2회 유찰 시 낙찰가는 112,640,000원까지 내려가는 대신 인수액이 49,736,960원으로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 인수액으로 옮겨가므로, 실질취득 부담은 약 160,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 전유미 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 전유미 | 160,000,000원 | 12,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 중 미배당액은 147,264,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산리 소재 봉화교차로 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2020.08.03.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남동측 세로에 접합니다. 토지면적은 1,220.0㎡, 공시지가는 216,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 전유미의 임대차계약일 2022.06.18., 주민등록·점유개시 2022.07.15., 확정일자 2022.07.01., 보증금 160,000,000원을 임대차계약서와 임차권등기명령 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 뒤 실질취득액 계산. 1회·2회 유찰 시 최저가만 보지 말고 각각 발생하는 21,971,200원·49,736,960원의 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전으로 기재된 주거 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 열어 두고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하고 청구액·보증금이 모두 160,000,000원으로 기재되어 있으므로 집행권원과 채권관계를 대조해야 합니다.
- 신건 배당 전액 여부 확인. 현재 계산에서는 임차보증금이 전액 배당되지만 실제 배당에는 당해세·최우선변제 등 변수가 개입할 수 있으므로 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 지역·유사 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 감정가 176,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건의 핵심은 신건 최저가 176,000,000원이 아닙니다. 그보다 먼저 봐야 할 것은 160,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 이 보증금이 전액 배당되어 산정상 인수액이 0원이지만, 1회 유찰부터 21,971,200원, 2회 유찰에서는 49,736,960원의 인수액이 발생합니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 그만큼 임차보증금 인수가 커져 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
또한 전입일과 보증금이 미상인 주거 점유자 기재가 별도로 있고, 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 나타나는 관계도 원본 확인이 필요합니다. 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 적극적으로 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 신건에서는 확인된 임차권 인수 0원이나, 권리 자체는 선순위 임차권이 얽힌 주의형 사건입니다. 유찰이 진행될수록 최저가보다 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
