의정부지방법원 2025타경64922. 고양시 덕양구 내유동 삼성캐슬 101동 202호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가 127,000,000원에서 현재 최저매각가는 88,900,000원으로 내려와 있고, 유찰 횟수는 4회입니다. 권리분석의 핵심은 등기상 임차권자 강경석의 보증금 140,000,000원입니다. 전입신고일 2021.12.20., 점유개시일 2021.12.18., 확정일자 2021.11.08.로, 말소기준으로 제시된 2023.05.16. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 가정 매각가 88,900,000원에서 집행비용 2,000,200원을 먼저 빼고 임차인에게 86,899,800원이 배당되며, 남는 보증금 부족분 53,100,200원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 2026.07.09. 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 591 삼성캐슬 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용중 · 지상4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 지진구 (2022.01.05. 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 해소
이 물건은 과거 우리은행·이푸른새마을금고 근저당과 경매개시결정 등이 있었지만 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 분석의 기준은 2023.05.16. 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤 2023.09.01. 엠브릿지대부 유한회사 가압류와 2025.11.28. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 강경석은 2021년부터 전입·점유해 말소기준보다 앞선 대항력을 보유합니다. 2024.01.02. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기도 설정됐고 배당요구도 했습니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 명의 임차인 중복신고는 없습니다. 이후 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 이 임차권과 잔존 보증금반환청구권을 정리하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원래 53,100,200원 인수, 확약 후 0원*
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경석 | 건물전체 | 2021.12.20 | 2021.11.08 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 30% 하락만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 127,000,000원에서 현재 최저매각가가 88,900,000원으로 내려와 있지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭이나 4회 유찰만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 아파트가 아니라 다세대주택이고, 이미 여러 차례 유찰됐다는 사실은 응찰가 결정에서 가격과 환금성을 더 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다. 이 사건의 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도의 실거래·현장 시세 확인 없이는 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 강경석 보증금 | 140,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 엠브릿지대부 유한회사 | 36,480,403원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 53,100,200원이지만, 2026.07.09. 확약서에 따라 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 배당표의 부족분 계산과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·중소형공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용중이며 기본 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone), 제한보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09. 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 범위와 유효성을 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원* 판단의 전제는 확약에 따른 임차권등기 말소입니다. 낙찰 후 말소 진행에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 127,000,000원과 최저가 88,900,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래·매물가를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 현장 상태·점유·환금성 등 다른 요인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 다세대주택 이용중이며 임대사항은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 표면만 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 88,900,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 53,100,200원을 매수인이 떠안을 수 있어, 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 2026.07.09. 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 핵심 위험은 실질 인수 0원*으로 정리됐습니다. 따라서 이제 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 4회 유찰됐고 실거래 비교자료도 없으므로, 88,900,000원이 싸다는 결론은 현 단계에서 내릴 수 없습니다. 권리 해소는 긍정적이지만 가격 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
