의정부지방법원 2025타경64942. 파주시 금촌동 아침의뜰1차 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 방 2개·거실·주방·욕실·현관·발코니 등으로 구성된 도시형생활주택입니다. 감정가 201,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,490,000원까지 내려왔습니다.

표면 가격만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차권자 정혜영의 보증금이 200,000,000원이고 전입일이 말소기준 근저당보다 빠르기 때문에, 원래 구조대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 기준 최저가 98,490,000원과 룰상 인수액 103,682,820원을 합치면 총부담은 202,172,820원입니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.04.23. 정혜영의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각조건에 유효하게 반영되는 전제에서는 정혜영의 미배당액을 매수인이 인수하지 않아 실질취득은 낙찰가 수준으로 내려옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2022.09.19. 설정된 정병수의 근저당권 105,000,000원입니다. 국민건강보험공단 압류, 부산광역시 동구 압류, 정혜영의 임차권등기와 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.

다만 정혜영은 임차권등기일이 아니라 실제 전입·점유 시점인 2022.04.29.을 기준으로 보면 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 확약이 없으면 임차권등기가 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이번 사건은 바로 그 대항력을 포기하는 확약서가 제출돼 결과가 달라진 경우입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, HUG 중복합산 금지

실제 임차인은 정혜영과 박종민 2명입니다. 주택도시보증공사는 정혜영으로부터 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자로, 별도의 세 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 정혜영의 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 200,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

③ 확약 전후 실질취득 구조

대항력 인수형은 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 실제로 5회 유찰 시 룰상 미배당액은 123,026,256원, 6회 유찰 시에는 138,501,005원으로 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 하락 자체는 가격 메리트가 아닙니다. 이번 물건에서 최저가 98,490,000원을 실질취득가로 볼 수 있는 근거는 오직 확약입니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

정혜영 보증금과 주택도시보증공사 청구는 보증금 채권 양도 관계이므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세가 확인되면 집행비용 이후 배당액과 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 49%인 98,490,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 확약의 유효성에 따라 실질취득가가 98,490,000원*과 202,172,820원 사이에서 완전히 달라지는 구조입니다.

따라서 응찰 판단의 순서는 ‘감정가의 절반’이 아니라 ① 확약서 원본과 매각조건 확인 → ② 정혜영 임차권 말소 이행 확인 → ③ 박종민 점유관계 확인 → ④ 인근 다세대·도시형생활주택 거래가격 대조가 되어야 합니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경기파주경찰서 북서측 인근으로, 연립·다세대주택과 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 이용상태. 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등을 갖춘 도시형생활주택입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터 도로와 접하고 이 도로를 통해 인근 지역으로 연결됩니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다.
• 토지 규제. 토지구획정리사업지구이며 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.04.23. 인수조건변경확약서의 제출 여부, 문구, 적용 대상과 법원 매각조건 반영 여부를 원본으로 대조하세요.
• 임차권 말소. 정혜영이 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 실제 말소 절차까지 연결되는지 확인하세요.
• 박종민 점유. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 계약관계가 미상입니다. 현재 점유 여부와 인도 협의 대상을 확인하세요.
• 중복채권 주의. 정혜영 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 채권 양도 관계입니다. 별도의 보증금 2건으로 합산하지 마세요.
• 세금 확인. 당해세가 있으면 우선 배당돼 정혜영의 배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 세금 관련 교부청구를 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 금촌동 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 임대수요를 확인하세요.
• 관리비·시설. 체납 관리비, 내부 상태, 승강기와 개별난방 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원 공고의 최종 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 49%보다 확약 한 장이 더 중요하다”

이 사건의 핵심은 4회 유찰도, 감정가의 49%라는 할인율도 아닙니다. 정혜영의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크고 전입일도 말소기준보다 빨라, 확약이 없다면 현재 회차의 실질 총부담은 202,172,820원까지 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘기 때문에 구조적인 가격 메리트가 생기지 않습니다.

반대로 2026.04.23. 확약이 매각조건대로 유효하고 임차권 말소까지 이행된다면 정혜영 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가 98,490,000원 수준으로 바뀝니다. 다만 박종민의 점유관계, 세금 우선배당, 인근 실거래 시세는 별도 확인사항입니다. 결론은 “확약 원본 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 인수 0원형”입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.23. 인수조건변경확약서가 최종 매각조건에 유효하게 반영되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 103,682,820원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.