의정부지방법원 2025타경64972. 고양시 일산동구 풍동 ‘가우디가우디’ 102동 202호, 전용 52.573㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 오종군은 2021.01.20 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 260,000,000원입니다. 등기권리만 보면 2017년 농협은행 근저당 189,600,000원은 2021.04.15 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.11.16 산청군 압류입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 승부처는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 한주승과 나남숙은 모두 202호에 2021.01.26 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 두 사람을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수되어 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디가우디 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.573㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 · 사용승인일 2017.03.09 |
| 소유자 | 오종군 · 2021.01.20 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,920,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한주승 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
등기부상 기존 농협은행 근저당은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.11.16 산청군 압류이고, 이후 2022.01.11 서민금융진흥원 가압류 6,817,956원과 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 매각 후 남는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한주승 | 202호 | 2021.01.26 | 미상 | 2025.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나남숙 | 202호 · 주거 | 2021.01.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 24.0%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
가우디101동102동은 18세대이고, 비교 면적은 전용 52.573㎡입니다. 확인된 거래는 2021.12부터 2022.12까지 4건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근12개월 평균 333,333,333원, 최신 거래 380,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전보다 -8.7%인 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 55.69㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2022.07 | 52.57㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 55.69㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 52.57㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 333,333,333원 |
표면상 최저가 79,920,000원은 최근12개월 평균의 24.0%, 전체 거래 평균의 23.4%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최신 거래가 2022.12이고 매각기일은 2026.09.02로 시차가 있으며, 거래 추세도 -8.7%입니다. 무엇보다 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 아직 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,560원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,817,956원 | 6,817,956원 |
| 3. 경매개시결정 · 한주승 | 260,000,000원 | 71,263,484원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 266,817,956원 | 188,736,516원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권자 배당액은 78,081,440원이고, 미배당은 188,736,516원입니다. 말소기준인 산청군 압류의 채권액은 확인되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 가정입니다. 계산상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 한주승·나남숙의 보증금이 미상인 이상 이를 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·오피스텔·근린생활시설·소규모 공장·창고 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층, 사용승인일 2017.03.09. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, PVC 창호, 도시가스보일러 개별난방입니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용중이며 남서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 가우디101동102동은 18세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 3.6회·낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부 확인. 평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없으나, 1동 건물표시 중 1층 면적이 등기사항에는 212.218㎡, 집합건축물대장에는 121.218㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 1순위. 한주승·나남숙의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2021.01.26으로 말소기준 2021.11.16보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 결론은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 한주승 관계 확인. 점유자이면서 신청채권자로 표시돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 계약관계와 채권 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 24.0% 착시 주의. 최저가가 최근12개월 실거래 평균의 24.0%라는 숫자는 인수액을 모르는 상태에서는 투자 메리트가 아니라 표면가격일 뿐입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전보다 -8.7%이고 최신 거래는 2022.12입니다. 2026.09.02 매각가격 판단에 그대로 대입하기 어렵습니다.
- 배당표 한계 확인. 산청군 압류 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 건물표시 대조. 1층 면적 212.218㎡와 121.218㎡의 불일치는 등기사항과 집합건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 233,000,000원 감정가가 3회 유찰되어 79,920,000원까지 내려왔습니다. 최근12개월 실거래 평균 333,333,333원의 24.0%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 한주승·나남숙 두 사람의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 모두 미상인 이상, 낙찰가 79,920,000원을 곧바로 총취득원가로 볼 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 점유자의 대항력 여부와 인수 보증금은 아직 열려 있습니다. 게다가 거래 추세는 -8.7%, 단지 경매 평균 유찰은 3.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “가격이 많이 내려온 안전한 물건”이 아니라, “인수액을 확인하기 전까지 가격을 평가할 수 없는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득가와 시세를 비교할 수 있습니다.
