대구지방법원 2024타경11878. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 2,640,197,700원인 신건입니다. 사건의 용도는 근린시설 + 토지이고 일괄매각 조건입니다. 등기상 핵심은 2022.09.29. 설정된 강구수산업협동조합의 채권최고액 2,676,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준이며 이후의 국 근저당, 주식회사에프티에스패션 근저당, 서규석 근저당, 경매개시결정 및 영덕군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 실제 난도는 등기 순위보다 매각 대상의 현황과 입찰 조건에서 올라갑니다. 감정요항에는 목록2에 유치권행사 플랜카드가 설치되어 있고, 그 지상에 타인소유 건물이 소재한다고 적혀 있습니다. 명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있지만, 감정요항 자체가 업무 진행 시 재확인을 요구하고 있어 현장 확인을 생략하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11878 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 강구면 하저리 2 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,640,197,700원 / 2,640,197,700원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 소유자 | 주식회사백년의약속 |
| 등기 열람 건물 | 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 426-10 · 경상북도 영덕군 영덕읍 영덕대게로 589 |
| 토지 | 1,377.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 26,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.09.29. 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,676,000,000원이며 채무자는 주식회사백년의약속입니다. 2023년 설정됐던 국의 채권최고액 310,000,000원 및 50,000,000원 근저당은 2024.05.14. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.08.06.부터 설정된 국의 근저당 3건, 주식회사에프티에스패션·서규석의 후순위 근저당, 경매개시결정과 영덕군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 매각 조건 — 이 사건에서 더 중요한 부분
- 일괄매각. 여러 목록을 함께 매각하는 조건입니다.
- 목록1 농지취득자격증명. 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다. 2025.07.08.자 강구면사무소 사실조회 회신서 참조 사항입니다.
- 목록2 제시외 건물. 매각에서 제외됩니다. 감정평가에서는 제한받는 평가금액이 반영됐고 인공수로 및 연못도 감안하여 평가됐습니다.
- 목록5 제시외 건물. 매각에 포함됩니다.
- 목록3·9·11. 지분매각이며 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 목록2 현장 표시. 유치권행사 플랜카드가 설치돼 있습니다.
- 목록2 타인소유 건물. 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 타인소유 건물이 지상에 소재한다고 기재돼 있어 재확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,640,197,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,801,977원 |
| 1. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 2,676,000,000원 | 2,611,395,723원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 국 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 국 | 93,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 국 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 주식회사에프티에스패션 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 서규석 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당 · 주식회사에프티에스패션 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액은 3,749,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 2,611,395,723원, 미배당은 1,137,604,277원입니다. 선순위 강구수산업협동조합 근저당부터 채권최고액 전액을 채우지 못하고 이후 후순위 근저당은 배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리들로 정리돼 있어, 배당 부족액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 낮아지는 것은 매각가, 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,640,197,700원 | 2,611,395,723원 | 1,137,604,277원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,112,158,160원 | 2,088,636,578원 | 1,660,363,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,689,726,528원 | 1,670,429,263원 | 2,078,570,737원 | 0원 |
회차가 내려가도 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 권리 인수액 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 유형은 아닙니다. 다만 본건은 시세 대비 저가 여부를 확인할 근거보다 매각조건·현황 확인이 우선되는 물건이므로, 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영덕군 강구면 하저리 소재 “하저리 새마을회관” 북동측 근거리에 위치하며 부근은 근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,377.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 전, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 목록1. 계획관리지역·가축사육제한구역이며 건축법상 도로가 일부 포함됩니다.
- 목록2. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역입니다.
- 공부와 현황. 목록1은 공부상 지목이 전이나 일부 주차장·일부 묵전입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록1은 증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다. 2025.07.08.자 강구면사무소 사실조회 회신서를 반드시 대조해야 합니다.
- 목록2 유치권 현황 확인. 유치권행사 플랜카드의 설치 주체·점유 상태·관련 주장 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 타인소유 건물 확인. 목록2 지상의 타인소유 건물과 매각 토지의 관계를 등기사항전부증명서·건축물대장·현황과 함께 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 목록2 제시외 건물은 매각제외, 목록5 제시외 건물은 매각포함이므로 실제 현장에서 대상물을 명확히 구분해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록3·9·11은 지분매각이고 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현황조사가 필요합니다.
- 가격 판단은 별도. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 적정 매수가격은 별개입니다. 최저가만으로 저가 매수 여부를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리 순위보다 현장 조건이 어려운 사건
이 사건의 말소 구조는 분명합니다. 2022.09.29. 강구수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속하는 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 목록1에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있고, 목록2에는 유치권행사 플랜카드와 타인소유 건물이 확인됩니다. 목록별 제시외 건물 포함·제외와 지분매각까지 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 현장·매각조건 확인 없이는 입찰 보류”입니다. 신건 최저가 2,640,197,700원의 가격 매력보다 농취증 가능 여부와 목록별 실제 현황을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
