598,760,000원
의정부지방법원 2025타경64888. 고양시 일산동구 마두동 933의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대지 231.6㎡, 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물과 지상에 식재·소재한 정원수 및 정원석도 평가와 매각에 포함됩니다.
가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 1,745,658,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 598,760,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율만이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않았기 때문에 점유관계의 법적 성격을 먼저 확인해야 합니다.
다만 제출된 자료에는 이 점유자가 채무자 겸 소유자인 더블유인베스트먼트주식회사의 사내이사이고 집행목적물을 무상임차 중이라는 확인 내용이 있습니다. 근저당권자 이재성은 2026.04.07. 임차인배제신청서를 제출했고, 신청채권자 주식회사 골드대부도 2026.06.10. 대항력배제신청서를 제출하면서 무상거주확인서와 임대차계약부존재확인서 등을 첨부했습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 933 · 경기도 고양시 일산동구 일산로285번길 17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 231.6㎡ · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 제1종전용주거지역 |
| 건물 이용·구조 | 단독주택 · 철근콘크리트조 경사지붕 2층 |
| 소유자 | 더블유인베스트먼트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,745,658,000원 / 598,760,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 골드대부 / 750,630,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.04.15. 설정된 주식회사골드대부의 근저당권으로 채권최고액은 950,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 750,630,136원으로 채권최고액보다 작습니다. 이후 2025.09.30. 설정된 이재성의 근저당권 750,000,000원과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권에는 같은 날 추향숙을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정돼 있습니다. 이는 배당금의 실제 수령관계를 확인해야 할 사항이므로, 배당기록과 채권계산서 원본을 대조해야 합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인규 현황조사·매각물건명세서 | 2021.04.07. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 명세서상 없음 |
이인규의 전입일은 2021.04.07.로 말소기준권리인 2025.04.15. 근저당권보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 표시하는 것이 맞습니다.
관계인 여부도 중요합니다. 이인규는 등기부상 과거 소유자였고, 제출된 확인서에는 현재 소유자인 더블유인베스트먼트주식회사의 사내이사로서 무상거주 중이라고 기재돼 있습니다. 근저당권자와 신청채권자는 각각 임차인배제신청과 대항력배제신청을 제출했고, 무상거주확인서 및 임대차계약부존재확인서 등이 첨부됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%, 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저가는 598,760,000원으로 감정가 1,745,658,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 하락 폭은 큽니다. 하지만 단독주택과 토지는 토지 가치, 건물 상태, 제시외 건물, 정원수·정원석, 도로 조건과 이용 가능성에 따라 개별성이 크므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 598,760,000원 | 34.3% | 1,109,627,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 419,132,000원 | 24.01% | 1,287,459,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 293,392,400원 | 16.81% | 1,411,515,094원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 근저당권자에게 돌아가는 배당은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 제공된 권리분석 시나리오에서는 각 회차의 담보권 미배당이 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 점유자 인수 문제는 담보권 미배당과 별도로, 무상거주 및 임대차계약 부존재 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 598,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,387,600원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사골드대부 | 950,000,000원 | 590,372,400원 | 359,627,600원 |
| 2. 근저당 · 이재성 | 750,000,000원 | 0원 | 750,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,700,000,000원 | 590,372,400원 | 1,109,627,600원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 현황에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물입니다.
- 건물 마감. 외벽은 외장벽돌 및 인조석 마감, 창호는 페어글라스 및 샷시 이중창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스보일러 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 국립암센터 남동측 인근의 단독주택 중심 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 근거리에 정발산역, 남동측 근거리에 백마역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형상. 대 231.6㎡, 평지·정방형·중로각지입니다. 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도 토지에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,376,000원입니다.
- 매각 포함물. 제시외 건물과 지상 정원수·정원석이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인배제 서류 원본. 2026.04.07. 임차인배제신청서와 2026.06.10. 대항력배제신청서, 무상거주확인서, 임대차계약부존재확인서를 직접 열람하세요.
- 점유 실태. 이인규의 실제 거주 여부, 점유 공간, 열쇠 인도 가능성, 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 존재 여부. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 금융거래, 배당요구 여부를 추가 확인하세요.
- 질권 관계. 주식회사골드대부 근저당권부채권에 설정된 추향숙의 질권과 실제 배당수령 관계를 채권계산서에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·정원수·정원석의 현황과 경계를 감정평가서 건물개황도 및 현장에서 대조하세요.
- 공매 이력. 공매공고 부기등기와 2019.01.28. 공매에 의한 소유권이전 기록을 대조해 한국자산관리공사 관련 절차가 정리됐는지 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 토지 231.6㎡의 개별 가치, 건물 상태와 명도비용을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 강하지만, 인수 0원의 근거를 먼저 확인하라”
이 물건은 감정가 1,745,658,000원에서 세 차례 유찰돼 598,760,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 점유자 이인규의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상입니다. 한편 이인규가 소유회사 사내이사인 무상거주자이며 임대차계약이 존재하지 않는다는 확인서와 배제신청이 제출돼 있어, 일반적인 선순위 임차인 사건과도 다릅니다. 결론은 대항력 가능·미상이나, 명세서와 제출 확인서상 인수는 없는 구조입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체가 아닙니다. 첫째, 무상거주와 임대차계약 부존재를 입증하는 원본이 충분한지, 둘째, 관계인 점유자가 실제로 원만하게 인도할지, 셋째, 단독주택과 토지의 개별 시세가 현재 최저가를 정당화하는지를 확인해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 원본 확인 후 결정이 적절합니다.