대구지방법원 2025타경10205. 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 184-2의 단독주택과 토지입니다. 토지면적은 730.0㎡이고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 현재 최저매각가는 237,357,000원으로, 1회 유찰되어 감정가 339,080,520원의 70% 회차입니다. 등기상 근저당이나 압류는 없고, 말소기준으로 계산된 권리는 2025년 3월 31일 접수된 오억만 지분 강제경매개시결정입니다. 이후 2026년 1월 7일 오미정이 채권자로 기재된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있어 권리승계 부담은 단순합니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 토지 일부가 인접 토지 소유자에게 점유되어 있으며 제시외 건물 일부가 매각 대상에서 빠집니다. 따라서 이 물건은 권리표만 보고 판단하기보다 현장 경계와 건물별 매각 포함 여부를 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10205 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 184-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 730.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김인숙, 오미경, 오미남, 오미정, 오억만 · 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 339,080,520원 / 237,357,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동양자산관리대부주식회사 / 6,739,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담은 없다
등기에는 근저당권이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 2025년 3월 31일 동양자산관리대부주식회사가 채권자로 기재된 오억만 지분 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있고, 2026년 1월 7일 오미정 명의의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황 위험 — 권리보다 경계와 제시외 건물이 중요하다
이 물건은 일괄매각입니다. 제시외 건물 가운데 2-1, 2-2는 매각에 포함되지만, 2-3은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 그 건물 소재로 인하여 제한받는 가격으로 기재되어 있습니다.
또한 본건 토지의 북동측 일부 약 12.5㎡를 북동측에 접한 185-1번지 소유자가 점유하고 있습니다. 감정평가서 역시 본건 일부가 타인점유라고 적고 있어, 이 부분은 단순한 서류상 문구가 아니라 현장 이용관계 확인이 필요한 사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,998원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 동양자산관리대부주식회사 | 6,739,852원 | 6,739,852원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 오미정 | 6,739,852원 | 6,739,852원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 219,754,298원 |
현재 최저매각가 237,357,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 13,479,704원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 219,754,298원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 237,357,000원 | 0원 | 219,754,298원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 166,149,900원 | 0원 | 149,544,097원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,304,930원 | 0원 | 100,396,957원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회 유찰 시 166,149,900원, 3회 유찰 시 116,304,930원까지 내려가도 제공된 배당 시나리오에서는 채권자 청구액이 모두 충족되어 미배당 0원·매수인 인수 0원입니다. 따라서 가격이 내려간다고 권리 인수액이 새로 생기는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 울진군 죽변면 봉평리 소재 봉평해수욕장 남서측 인근. 해안도로를 따라 해안취락, 농경지, 야산, 숙박시설, 음식점 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 평스라브지붕 단층 단독주택으로, 드라이비트 등 외벽 마감과 벽지·타일 등 내벽, 모노륨·타일 바닥, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 730.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(가), 공시지가 98,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(비상)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 타인점유 구간 확인. 북동측 일부 약 12.5㎡를 185-1번지 소유자가 점유하고 있으므로 현황 경계와 실제 이용 형태를 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 2-1·2-2는 매각 포함, 2-3은 매각 제외입니다. 각 건물의 위치와 본체와의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 공유관계 확인. 등기상 김인숙·오미경·오미남·오미정·오억만이 각 5분의 1 공유자로 기재되어 있고, 말소기준은 오억만 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 매각대상과 지분 범위를 원본 매각목록에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황이 승부처
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 단독주택·토지 경매에서 실제 사용 가능성을 좌우하는 것은 서류 밖의 현황입니다. 이 물건은 제시외 건물 2-3이 매각에서 제외되고, 북동측 일부 약 12.5㎡가 인접 토지 소유자에게 점유되어 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 단순, 현장 확인은 필수입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 가격의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
