🏠 건물만 매각 💰 인수 0원 ⚠️ 법정지상권 불분명 📅 신건 100%
대구지방법원 2025타경10225. 영덕군 병곡면 영리에 소재한 근린시설로, 감정평가 이용상태는 숙소·강당·조리실·식당·체육시설·명상원 등 교육연구시설입니다. 등기상 소유자는 자연생활교육원영농조합법인입니다. 말소기준권리는 2022.03.18. 설정된 영해새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,440,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 영해새마을금고 근저당, 근로복지공단 가압류, 전세권 3건, 경매개시결정, 영덕군 압류, 유숙자 가압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 명시되어 있고, 본건 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 즉 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로, 낙찰 후 건물이 서 있는 토지를 어떤 권원으로 사용할 수 있는지가 가장 중요한 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 병곡면 영리 1122-1 1동 · 경상북도 영덕군 병곡면 칠보산1길 251-87 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 교육연구시설(숙소·강당·조리실·식당·체육시설·명상원 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 일련번호 1~6 지상2층, 일련번호 7 단층 |
| 소유자 | 자연생활교육원영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,119,332,000원 / 2,119,332,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 손재하 / 13,445,024원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 토지 사용권
2014년 설정됐던 영해새마을금고 및 산림조합 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.03.18. 을구 7번 영해새마을금고 근저당입니다. 그 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 전세권은 고정희 35,000,000원, 최묘숙 50,000,000원, 김순희 50,000,000원 등 3건이 있으나 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
감정가는 2,119,332,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건 100%입니다. 비교할 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아니라 건물만 매각입니다. 따라서 입찰가격을 평가할 때에도 단순 건물 감정가뿐 아니라 실제 토지 사용권의 존부와 조건, 건물의 독립적인 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,119,332,000원 | 623,206,344원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,695,465,600원 | 1,042,834,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,356,372,480원 | 1,378,536,269원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,119,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,593,320원 |
| 2. 근저당 · 영해새마을금고 (을구 7) | 2,440,000,000원 | 2,095,738,680원 |
| 3. 근저당 · 영해새마을금고 (을구 8) | 71,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 고정희 | 35,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 최묘숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 손재하 | 13,445,024원 | 0원 |
| 8. 전세권 · 김순희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 유숙자 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 23,593,320원을 제외한 2,095,738,680원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당됩니다. 총 채권 미배당은 623,206,344원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 1·4·6은 교육연구시설(숙소 등), 2는 숙소·강당 등, 3은 조리실·식당 등, 5는 체육시설 등, 7은 명상원 등으로 이용됩니다.
- 구조. 일련번호 1~6은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상2층, 일련번호 7은 같은 구조의 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비가 있으며 숙소 부분에는 전기보일러에 의한 바닥난방 설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부상 소재지는 영리 1122-1, 1102, 1114, 1115, 1116, 1117, 1117-2, 1122-2번지이나 합필되어 실제 영리 1122-1, 1117-2, 1122-2번지 지상에 소재합니다.
- 토지 조건. 생산관리지역, 지목 대, 토지면적 653.0㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 12,700원/㎡입니다.
- 지역·지구. 자연휴양림·보전산지·공익용산지·준보전산지·농림지역에 접하고, 가축사육제한구역에 저촉되며 생산관리지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 사용권 확인. 건물만 매각이며 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 소유관계와 낙찰 후 토지 사용의 법적 근거를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 숙소·강당·식당·체육시설·명상원 등 각 공간의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 3건 확인. 고정희 35,000,000원, 최묘숙 50,000,000원, 김순희 50,000,000원의 전세권이 등기되어 있으나 모두 말소기준 이후 설정으로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,119,332,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 합필 현황 확인. 공부상 소재지번과 실제 소재 지번이 다르므로 현황 경계와 각 건물의 실제 위치를 원본 도면과 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 금전 인수보다 ‘건물만 매각’이 더 중요하다
이 사건은 등기상으로 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2022.03.18. 영해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류·전세권은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서도 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 “권리가 깨끗하다”가 아닙니다. 매각 대상이 건물만이고, 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부 불분명을 명시하고 있기 때문입니다. 토지 사용권이 불확실한 상태에서는 건물의 실제 활용과 처분 가능성 자체가 달라질 수 있습니다. 게다가 실거래 비교자료도 없어 신건 2,119,332,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 토지 사용권 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
