의정부지방법원 2025타경65001. 파주시 야당동 성동더블유하우스 마동 3층 302호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 225,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 110,250,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 선순위 주택임차권과 주택도시보증공사의 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
임차인 김현섭의 보증금은 185,000,000원이고, 전입일과 확정일자는 모두 말소기준인 2024.04.11. 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건에서는 채권양수인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김현섭 임차보증금 채권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 146-28 성동더블유하우스 마동 3층302호 |
| 등기상 표시 | 성동더블유하우스 제마동 · 경기도 파주시 구름다리길 83-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 58.04㎡ · 4층 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.01.04. · 26세대 |
| 소유자 | 이진호 (2020.05.22. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
말소기준은 2024.04.11. 평택세무서 압류입니다. 그보다 앞서 2022.07.06. 등기된 김현섭의 주택임차권은 매각만으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 임대차계약일은 2020.04.25., 확정일자는 2020.04.27.이며, 주민등록일자는 최초 기재 2020.04.21.에서 2022.07.20. 경정등기를 통해 2020.05.22.로 정정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김현섭 건물의 전부 · 주거 | 185,000,000원 | 전입 2020.04.21. 경정 2020.05.22. 확정 2020.04.27. | 있음 2022.07.06. | 대항력 있음 우선변제 승계: 주택도시보증공사 |
주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 임차보증금 채권의 양수인 겸 신청채권자입니다. 따라서 임차보증금 185,000,000원과 신청채권 185,000,000원을 서로 다른 임차인 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 권리분석상 실제 임차인은 김현섭 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래 아래, 시장은 하락 추세
같은 성동W하우스 마동에서 확인된 거래는 7건입니다. 전체 평균은 230,428,571원이지만 2022년의 250,000,000원·260,000,000원·310,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 183,500,000원, 최신 거래는 2025.04. 167,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 26.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.63㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 59.07㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 59.07㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 59.07㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 59.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 58.04㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 63.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 183,500,000원 |
확약 적용 후 실질취득 110,250,000원은 최근 12개월 평균의 60.1%입니다. 최신 거래 167,000,000원과 비교해도 낮은 수준이므로 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 이 차이를 과거 전체 평균 230,428,571원과 비교해 과대평가하면 안 됩니다. 시장 자체가 -26.4% 하락 추세이고, 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 2.0회, 확인된 낙찰 사례는 없습니다.
④ 확약 전·후 회차 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 규칙상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 110,250,000원 | 77,093,500원 | 0원* | 110,250,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 77,175,000원 | 109,614,150원 | 0원* | 77,175,000원* |
| 4회 유찰 시 24% | 54,022,500원 | 132,349,905원 | 0원* | 54,022,500원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총부담이 보증금 부근에 머무는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 김현섭 임차보증금 채권에 대한 확약이 있어 그 인수를 실질 0원으로 반영했습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 김현섭 | 185,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 3,883,877원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 우선변제에 투입되고, 규칙상 부족분은 77,093,500원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 이 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.01.04.입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접하며, 토지는 자루형·평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 공시지가는 897,600원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있고, 가축사육제한구역과 도로에 해당합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 마동이나 현황상 5동으로 표시되며, 공부에 없는 지하 부분과 호별로 구분된 창고 추정 공간의 개별 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01. 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 김현섭 1명이지만 현재 점유 상태와 별도 전입·임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 마동과 5동 표시가 동일 건물을 지칭하는지, 현관·우편함·건축물대장·등기 도면을 함께 대조하세요.
- 지하·창고 확인. 공부에 없는 지하 부분의 구조, 사용 주체, 호별 창고의 독립 이용 가능 여부와 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부에 따라 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균보다 최신 거래 167,000,000원과 최근 12개월 평균 183,500,000원, 최근 추세 -26.4%를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 환금성 확인. 26세대 규모의 다세대·연립주택이므로 금융기관 담보평가, 주차, 관리 상태, 매수 수요를 개별 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 실제 할인으로 바꾼다”
이 사건은 확약 여부에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서 77,093,500원을 인수하고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 김현섭 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 110,250,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 183,500,000원의 60.1%로 내려와 있지만, 최근 거래 흐름이 -26.4% 하락했고 다세대·연립주택 특유의 환금성 문제, 2회 유찰, 건물 표시와 지하 공간의 공부·현황 차이가 남아 있습니다. 결론은 권리는 확약 원문 확인을 전제로 통과, 가격은 할인 구간, 현황은 반드시 재검증입니다.
