의정부지방법원 2025타경65013. 고양시 일산서구 가좌마을1단지양우 103동 1층 105호, 전용 84.6399㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최솔잎은 2021.07.20 매매를 원인으로 거래가 328,000,000원에 취득했고, 2022.01.28 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 이정현이 2022.05.03 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 뒤, 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 2024.06.05 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이정현의 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 배당모형에서 그 부족분은 121,316,400원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 2026.06.04자 인수조건변경확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 이정현에 대한 매수인 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 최저매각가와 같은 222,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090 가좌마을 제103동 제1층 제105호 · 도로명주소 가좌4로 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6399㎡ · 17층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 최솔잎 (2021.07.20 매매 · 거래가 328,000,000원 · 2022.01.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 222,600,000원 (감정가 70% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 임차보증금 | 이정현 · 340,000,000원 · 건물 전부 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
과거 국민은행·농업협동조합중앙회·한국주택금융공사·우리은행 관련 근저당권은 경매 전 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.05.03 대항요건과 확정일자를 갖춘 이정현의 보증금 340,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.05 접수됐고, 강제경매개시결정 2025.12.08보다 앞서므로 확약이 없을 때에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 순서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.03 | 2022.05.03 | 340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 |
이정현은 전입·점유일과 확정일자가 모두 2022.05.03이고 배당요구도 했으므로, 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 218,683,600원이 우선변제되는 것으로 계산되고, 나머지 121,316,400원은 원칙상 매수인 인수 대상입니다.
* 실질 인수 0원은 2026.06.04자 인수조건변경확약서가 매각절차와 인도·말소 과정에서 그대로 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않는 원칙적 배당모형의 미배당 보증금은 121,316,400원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
가좌마을1단지양우 전용 84.64㎡의 거래를 보면 최근 12개월 평균은 303,200,000원, 최신 거래는 2026.07의 277,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.3% 높은 흐름입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도, 확약 반영 실질취득 222,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.64㎡ | 10 | 277,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 3 | 278,000,000원 |
| 2025.11 | 84.64㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.64㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2025.10 | 84.64㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2025.09 | 84.64㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 84.64㎡ | 18 | 283,000,000원 |
| 2025.05 | 84.64㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.64㎡ | 10건 | 303,200,000원 |
확약이 유효하면 실질취득 222,600,000원은 최신 거래 277,000,000원과 최근 12개월 평균 303,200,000원보다 낮아 가격 여유가 확인됩니다. 반대로 확약을 반영하지 않으면 최저가에 원칙상 인수액 121,316,400원이 더해져 보증금 수준의 총부담이 형성되므로, 최저가만 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,916,400원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금(우선변제) | 340,000,000원 | 218,683,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이정현 보증금의 미배당액은 121,316,400원이며, 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다. 다만 2026.06.04자 확약서를 적용하면 이정현에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 이정현 보증금과 신청채권자 청구액을 별개의 680,000,000원 채권으로 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 222,600,000원 | 121,316,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 178,080,000원 | 165,213,120원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 142,464,000원 | 200,330,496원 | 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 반면 확약이 유효하면 이정현 보증금 인수가 사라져 실질취득액은 각 회차의 낙찰가로 내려갑니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 확약서의 효력과 이행 가능성을 확인한 뒤에만 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송포초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물로 2005.10.26 사용승인됐으며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·형상. 아파트로 이용 중이며, 토지는 평지의 아파트 건부지입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가좌구역 지구단위계획구역·과밀억제권역·송포초등학교 상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,733,000원/㎡이며 토지면적은 24,116.8㎡입니다.
- 환금성. 459세대, 전용 84.64㎡ 거래가 이어지는 단지이나 대상이 1층이고 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회여서 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.04자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차인, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 완납 뒤 실제 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 처리 시점을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 이정현 외 점유자·전입자·별도 임대차 여부를 현황조사와 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 1층 시세 보정. 최신 277,000,000원 거래는 10층입니다. 1층의 채광·사생활·소음·방범·습기 상태를 확인하고 응찰가에 반영하세요.
- 3회 유찰 원인. 권리 인수 우려가 응찰을 막은 것인지, 물건 상태·점유·단지 수요 문제가 함께 있는지 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비와 사용료, 장기수선 관련 미납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 및 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 확약서 확인 뒤에만 유효하다”
이 물건은 최저가 222,600,000원만 보면 최근 12개월 평균의 73.4%로 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 이정현의 보증금 340,000,000원이 먼저 존재하므로, 확약이 없다면 미배당 121,316,400원을 매수인이 인수하는 사건입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
판단을 바꾸는 문서는 2026.06.04자 인수조건변경확약서입니다. 이 확약이 매각절차에서 그대로 인정되고 임차권등기 말소까지 이행되면 이정현 보증금의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 222,600,000원으로 낮아집니다. 최신 거래 277,000,000원과 최근 12개월 평균 303,200,000원보다 낮아 가격상 여유도 있습니다.
다만 3회 유찰, 1층, 단지 경매 평균 3.2회 유찰, 임대관계 미상 표기를 함께 보면 무조건적인 안전형은 아닙니다. 확약 원본과 적용 범위가 확인되면 가격은 합격, 확인 전에는 권리가 보류입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 121,316,400원의 인수 위험을 실제로 0원으로 만드는 확약서의 효력과 이행입니다.
