의정부지방법원 2025타경65014. 고양시 덕양구 대자동 640-8, 동헌로 289-3의 지상 4층 중 제401호 다세대주택입니다. 소유자는 서지윤이고, 현재 말소기준권리는 2020년 5월 20일 설정된 한국양계축산업협동조합 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당 이후인 2025년 12월 임의경매가 개시됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정 60,370,000원에서는 집행비용을 제외한 58,883,340원이 근저당권자에게 배당되고 109,116,660원이 미배당되지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
권리상 핵심은 임차인입니다. 확인된 실제 임차인은 강정애 1명이며 전입일은 2022.04.22.입니다. 말소기준권리인 2020.05.20. 근저당보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상이나, 대항력 있는 선순위 임차인처럼 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 대자동 640-8 4층401호 · 경기도 고양시 덕양구 동헌로 289-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 지상4층 중 제401호 |
| 소유자 | 서지윤 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,370,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 129,711,419원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.20. 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.04.13. 서울은평새마을금고의 채권최고액 420,000,000원·720,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 두 근저당은 2020.04.29. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 이후인 2020.05.20. 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 2025.12.08. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강정애 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강정애의 전입일 2022.04.22.은 말소기준권리 2020.05.20.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,660원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 168,000,000원 | 58,883,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,370,000원 가정 시 근저당권에는 58,883,340원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당은 109,116,660원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 60,370,000원 | 58,883,340원 | 109,116,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,259,000원 | 41,098,338원 | 126,901,662원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,581,299원 | 28,648,836원 | 139,351,164원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중부대학교 고양캠퍼스 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·단독주택·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상4층 중 제401호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중부대학교 고양캠퍼스 주변), 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 소재하며 매각물건명세서상 매각에 포함됩니다. 감정평가에서도 개략 면적과 구조·자재·관리상태 등을 참작해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 강정애의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조·면적·이용상태와 감정평가 반영 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 60,370,000원까지 내려왔습니다. 권리 인수는 0원이지만 반복 유찰의 원인이 물건 상태·입지·수요·제시외 건물 등에 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대의 실제 거래가격과 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.05.20. 한국양계축산업협동조합 근저당이고, 임차인 강정애의 전입은 2022.04.22.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 여기서 곧바로 “감정가의 34%니 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 용도는 다세대이며, 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로”입니다.
