대구지방법원 2025타경10273. 경상북도 울진군 후포면 후포리 289-100에 있는 단독주택 + 토지입니다. 건물은 감정평가 기준 시멘트블록조 강판지붕 단층 주택으로 이용 중이며, 토지는 109.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 채문정이고 2017년 12월 8일 증여로 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 기준은 2019년 10월 16일 설정된 후포수산업협동조합 근저당권, 채권최고액 12,000,000원입니다.
그 뒤 2025년에 우리카드·경북신용보증재단·강원신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류가 연이어 설정됐고, 2025년 7월 10일 강원신용보증재단의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10273 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 후포리 289-100 · 경상북도 울진군 후포면 후포로 125-38 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 시멘트블록조 강판지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 109.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 채문정 (2017.12.08 소유권이전 · 2017.12.06 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 58,619,000원 / 58,619,000원 (신건) |
| 청구금액 | 13,629,836원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항이 없고 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 58,619,000원, 시세 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 58,619,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최근 거래가격을 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
대신 회차가 내려갈 경우의 가격은 명확합니다. 1회 유찰 시 46,895,200원, 2회 유찰 시 37,516,160원입니다. 하지만 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려우므로, 유찰 자체보다 토지 109.0㎡와 건물 상태, 후포우체국 서측 인근 입지, 도로 접근성 등을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,142원 |
| 2. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 29,941,840원 | 29,941,840원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 12,665,000원 | 5,222,018원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,058,346원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 강원신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 75,665,186원 중 57,163,858원이 배당되고 18,501,328원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 ‘후포우체국’ 서측 인근이며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 현재 주택으로 이용 중이며 난방시설, 위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 109.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 190,800원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 공부상 스레이트지붕과 실제 강판지붕의 차이가 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 지붕 차이 확인. 공부상 스레이트지붕, 실제 강판지붕으로 기재돼 있으므로 건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 신건 최저가 58,619,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 토지 109.0㎡, 제1종일반주거지역, 세로한면(가) 조건과 실제 진입도로 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2019년 후포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실이 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 자료가 없는 단독주택 + 토지이고, 임대관계도 미상이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 신건 58,619,000원이 적정한지는 현장 상태와 토지가치·인근 개별 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 점유는 확인 후 입찰입니다.
