의정부지방법원 2025타경65016. 고양시 일산서구 탄현동 큰마을현대아파트 117동 13층 1301호, 전용 134.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이경식이며 2021.05.21 매매를 원인으로 2021.05.27 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 530,000,000원입니다. 핵심 권리는 2023.02.01 등기된 이세호의 주택임차권입니다. 임차보증금은 495,000,000원, 전입은 2021.05.27, 점유개시는 2021.05.31, 확정일자는 2021.05.21로 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
원칙만 보면 보증금이 최저매각가보다 크기 때문에 위험합니다. 현재 매각가를 435,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 6,750,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 428,250,000원이 배당되고, 남는 66,750,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09 제출한 확약서에서 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 117동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.97㎡ · 지하1층/지상20층 중 13층 |
| 소유자 | 이경식 · 2021.05.27 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 495,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이세호 | 건물전부 | 2021.05.27 | 2021.05.21 | 495,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·말소 동의 |
이세호의 임차권등기는 2023.02.01 접수됐고 임대차계약일자는 2021.05.21, 전입신고는 2021.05.27, 점유개시는 2021.05.31입니다. 경매개시결정은 2025.12.08이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 가격이 높다
큰마을대림,현대아파트 동일 면적 134.97㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 390,083,333원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 376,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 415,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.97㎡ | 19 | 415,000,000원 |
| 2026.03 | 134.97㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 134.97㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 134.97㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2026.01 | 134.97㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 134.97㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 134.97㎡ | 18 | 430,000,000원 |
| 2025.04 | 134.97㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.03 | 134.97㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 134.97㎡ | 18 | 409,000,000원 |
| 2024.12 | 134.97㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 2024.10 | 134.97㎡ | 13 | 382,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.97㎡ | 6건 | 376,666,666원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 435,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 115.5%이며, 최신 거래 415,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 최고 거래가도 430,000,000원으로, 현재 최저매각가는 그보다 높습니다. 따라서 임차인 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 1. 임차인 이세호 보증금 | 495,000,000원 | 428,250,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 495,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 임차보증금 미배당액 66,750,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09 제출한 확약서에 따라 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호곡초등학교 서측에 인접하며 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물의 13층 1301호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 큰마을대림,현대아파트는 2,588세대이고 준공일은 2001.12.17입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,049,000원/㎡, 토지형상은 부정형·평지, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09 제출된 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 이세호가 과거 소유자·과거 채무자와 동일인이므로 자료에 표시된 관계인 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 가격 상한 엄수. 현재 435,000,000원은 최근 12개월 평균 376,666,666원의 115.5%이고 최신 거래 415,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -6.7%이므로 과거 전체 평균 390,083,333원만으로 가격을 정당화하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 육안 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 첫인상은 보증금 495,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 원칙 계산대로라면 현재 가격 435,000,000원에서도 66,750,000원의 보증금이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.07.09 주택도시보증공사의 확약서가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 435,000,000원은 최근 12개월 평균 376,666,666원의 115.5%이고, 최신 거래 415,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -6.7%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.1회입니다. 결론은 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만 가격은 보류입니다. 이 사건은 ‘선순위 임차권이 있느냐’보다 확약서 효력 확인과 응찰가격 통제가 승부처입니다.
