대구지방법원 2025타경10281. 울진군 후포면 삼율리 35-1 일원의 대지·토지와 건물이 함께 얽힌 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 토지는 1,004.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업기타’로 파악됩니다. 현재 최저매각가는 1,075,013,000원으로 감정가 1,535,731,800원에서 한 차례 유찰된 70% 회차입니다.
권리 구조의 핵심은 명확합니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2019.01.07 설정된 영해새마을금고 근저당 960,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 김진석 전세권과 전종수·한태규 근저당, 국세·지방세 관련 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 김진석은 실제 점유자로 조사됐지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 삼율리 35-1 · 경상북도 울진군 후포면 후포삼율로 134-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(소매점) 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,004.0㎡ · 지목 대 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 한유정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,535,731,800원 / 1,075,013,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영해새마을금고 / 842,974,990원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.07 을구 16번 영해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 공시지가 | 590,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
과거 후포농업협동조합·영덕새마을금고·국민은행·남울진농업협동조합·남원모의 근저당과 임희정·이재림의 가등기 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.01.07 영해새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인·전세권 — 김진석 1명, 대항력 없음
실제 점유자로 확인된 사람은 김진석 1명입니다. 목적물 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2019.02.26, 배당요구일은 2025.09.22입니다. 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았지만, 등기부에는 2019.01.23 설정된 전세금 200,000,000원의 전세권이 별도로 존재합니다.
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진석 | 목적물 전부 | 2019.02.26 | 2025.09.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준일 2019.01.07보다 늦으므로 임차인으로서의 대항력은 없습니다. 또 전세권 역시 말소기준권리 뒤인 2019.01.23 설정이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 전세권 200,000,000원 중 101,862,870원이 배당되는 구조이지만, 미배당이 생겨도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰, 감정가의 70%로 최저가가 1,075,013,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 1,075,013,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,075,013,000원 | 1,061,862,870원 | 688,137,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 752,509,100원 | 742,584,009원 | 1,007,415,991원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 526,756,369원 | 519,088,805원 | 1,230,911,195원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,075,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,150,130원 |
| 1. 근저당 · 영해새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김진석 | 200,000,000원 | 101,862,870원 |
| 3. 근저당 · 전종수 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한태규 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,750,000,000원 중 채권자 배당액은 1,061,862,870원, 총 미배당은 688,137,130원입니다. 배당표의 영해새마을금고 금액은 채권최고액 960,000,000원 기준이며, 사건의 청구금액은 842,974,990원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 후포터미널 남동측 인근이며 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 건물은 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 냉난방설비, 급배수설비 및 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,004.0㎡, 지목 ‘대’, 상업기타 이용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 590,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종일반주거지역에 걸치며 가축사육제한구역·상대보호구역도 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘주차장부지’로 이용 중입니다.
- 매각 구성. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 2의 공부상 창고 2개동은 소재불명으로 매각에서 제외되며, 공부상 주택인 동은 실제 근린생활시설입니다. 목록 4는 지분매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 후포면 삼율리 일대 근린생활시설·상업용 토지의 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
- 김진석 점유 확인. 대항력은 없지만 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 영업·점유 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 전세권 배당 확인. 등기 전세금 200,000,000원 중 현재 시뮬레이션상 일부만 배당되지만 매수인 승계액은 0원입니다. 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 금액이 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 공부상 창고 2개동이 소재불명으로 매각에서 제외됩니다. 현장에서 실제 경계와 잔존 구조물을 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 주택인 동이 실제 근린생활시설로 이용 중입니다. 현황과 공부의 차이가 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 4는 지분매각이며 공부상 ‘전’, 현황 ‘주차장부지’입니다. 지분 범위와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건과 가격은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.01.07 영해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 김진석 전세권·후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 김진석의 전입 역시 기준일 이후라 대항력이 없고, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 1,075,013,000원은 감정가의 70%지만 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설 실제 이용, 소재불명 창고의 매각 제외, 지분매각 토지, 공부상 ‘전’과 현황 ‘주차장부지’의 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 현물·가격 검증 난도는 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격과 물건 확인은 보수적으로 접근해야 합니다.
