의정부지방법원 2025타경65039. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 제11층 제1115호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사판례연구소로, 2022.12.16. 거래가액 139,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 김재욱은 2022.12.16. 점유를 시작했고 2022.12.20. 주민등록과 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 120,000,000원입니다. 등기부상 주택임차권도 2024.12.27. 설정돼 있습니다.
등기 흐름만 보면 이 임차권은 2025.12.09. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저매각가 61,250,000원 가정 배당표에서도 집행비용 1,502,500원을 뺀 59,747,500원만 임차인에게 배당돼 60,252,500원이 부족합니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 확약서로 해당 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 김재욱 임차권에 한해 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 11층 1115호 · 경기도 파주시 경의로 1240 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 지하2층 지상23층 중 제11층 |
| 소유자 | 주식회사판례연구소 (2022.12.16. 소유권이전 · 거래가액 139,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,823,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
이 물건의 실제 임차인은 김재욱 1명입니다. 보증금 120,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2022.12.20.이며 배당요구도 했습니다. 주민등록이 말소기준으로 선언된 2025.12.09. 강제경매개시결정보다 앞서므로 본래는 대항력 있는 임차권이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 회차 배당 기준으로는 미배당 보증금 60,252,500원이 남습니다.
* 현재 회차 배당 계산상 미배당 보증금은 60,252,500원이지만, 위 확약이 적용되는 김재욱 임차권에 한해 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.12.20 / 2022.12.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김재욱은 등기부상 임차권자이자 배당요구를 한 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 신청채권자로서 청구액 124,823,551원을 신고했고, 별도로 2026.05.21.자 확약서를 제출한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 임차인 김재욱 보증금 | 120,000,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 124,823,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,250,000원 기준으로 매각대금은 집행비용 1,502,500원과 임차인 배당 59,747,500원으로 모두 소진됩니다. 배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 60,252,500원입니다. 하지만 해당 임차권에는 대항력 포기·말소 동의 확약이 있으므로, 이 부족분을 곧바로 매수인 실질 부담으로 보지 않습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족액
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 61,250,000원 | 60,252,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 49,000,000원 | 72,282,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 39,200,000원 | 81,905,600원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건 역시 계산상으로는 같은 모습이지만, 2026.05.21. 확약이 김재욱 임차권의 대항력과 말소 문제를 해소하므로 각 회차의 미배당액은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 입지. 파주와동초등학교 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상23층 건물의 제11층 제1115호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측·서측·동측 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 오피스텔이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 반영되는지 원본을 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 김재욱의 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 주의. 감정가 125,000,000원 대비 최저가 61,250,000원이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 4회 유찰의 이유 확인. 권리 외에도 오피스텔 수요·임대수익·관리비·호실 상태·대출 가능 여부 등이 응찰 저조에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 해소, 가격 판단은 별개
이 사건은 표면적으로는 매우 큰 임차보증금 인수 위험이 보입니다. 김재욱의 보증금은 120,000,000원이고 현재 최저가 기준 배당 부족액도 60,252,500원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액 때문에 최저가 61,250,000원만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 확약서가 결론을 바꿉니다. 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 김재욱 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저평가라고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 정리 가능, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다.
